Die Zwischenfinanzierung – auch Brückenfinanzierung genannt – dient dazu, kurzfristige Kapitalengpässe zu überbrücken, bis eine längerfristige Finanzierungslösung oder ein erwarteter Erlös (z.?B. durch den Verkauf einer Immobilie) zur Verfügung steht. Besonders häufig kommt sie bei Immobilienkäufen zum Einsatz, wenn beispielsweise das neue Eigenheim bereits bezahlt werden muss, der Verkauf der alten Immobilie jedoch noch aussteht. Auch bei Baufinanzierungen oder größeren Unternehmensübernahmen wird sie genutzt, um kurzfristig Liquidität zu sichern, bis die endgültige Finanzierung greift.
Zwischenfinanzierungen sind in der Regel kurzlaufende Darlehen mit einer Zinsbindung von drei bis zwölf Monaten. Sie basieren meist auf variablen Zinssätzen, die sich am kurzfristigen Marktzins orientieren und laufend angepasst werden können. Die Kredithöhe reicht je nach Anbieter und Sicherheit bis zu 100?% des Finanzierungsbedarfs, ist jedoch häufig auf 80 bis 90?% des Beleihungswerts begrenzt.
Die Kostenstruktur unterscheidet sich deutlich von langfristigen Hypothekendarlehen. Üblich ist ein Zinssatzaufschlag von 0,5 bis 1,5?Prozentpunkten über dem marktüblichen Hypothekenzins. Hinzu kommen Bereitstellungszinsen für nicht sofort abgerufene Beträge sowie Bearbeitungsgebühren, die entweder pauschal oder anteilig (häufig 0,5–1?% des Kreditvolumens) berechnet werden.
Die Laufzeit einer Zwischenfinanzierung beträgt in der Regel zwischen drei und 18 Monaten. Sie orientiert sich entweder am erwarteten Verkaufszeitpunkt der Bestandsimmobilie oder am Fertigstellungstermin eines Neubaus. Die Rückführung erfolgt meist durch den Verkaufserlös der alten Immobilie oder über eine Anschlussfinanzierung , bei der das Zwischenkreditvolumen in ein langfristiges Darlehen umgewandelt wird. Alternativ sind auch gezielte Sondertilgungen aus Eigenmitteln – etwa aus einer Erbschaft oder Bonuszahlung – möglich.
Allerdings birgt die Zwischenfinanzierung auch Risiken: Verzögert sich etwa der Verkauf oder die Anschlussfinanzierung , können hohe Verlängerungskosten entstehen. Zudem besteht ein Marktzinsrisiko, da die variablen Zinsen kurzfristig ansteigen können. Daher ist ein solides Liquiditätsmanagement entscheidend – mit realistischen Zeitpuffern und klaren Exit-Strategien, um Zahlungsausfälle zu vermeiden.
Die drei gängigsten Strategien zur Rückzahlung eines Zwischenkredits sind:
- Verkaufserlös – der Kredit wird vollständig mit dem Erlös aus dem Verkauf der bisherigen Immobilie abgelöst.
- Anschlussfinanzierung – es erfolgt ein nahtloser Übergang in ein reguläres Hypothekendarlehen mit fester Zinsbindung.
- Sondertilgung – der Kredit wird ganz oder teilweise mit zusätzlichen Eigenmitteln beglichen, etwa durch Bonuszahlungen oder Zuwendungen.
Praxistipp: Wer eine Zwischenfinanzierung plant, sollte mindestens sechs Monate Vorlauf einrechnen und dabei die voraussichtlichen Verkaufs- oder Fertigstellungsfristen realistisch einschätzen. So lassen sich unnötige Zinskosten und teure Verlängerungen vermeiden. Eine fundierte Beratung durch einen Finanzierungsexperten hilft, die beste Struktur zu wählen und Risiken frühzeitig zu erkennen.