Die Zwangsvollstreckung ist ein staatlich geregeltes Verfahren zur Durchsetzung eines rechtskräftig titulierten Anspruchs – etwa aus einem Darlehensvertrag , Mietrückstand oder einer anderen offenen Geldforderung. Sie erfolgt nur dann, wenn ein sogenannter Vollstreckungstitel vorliegt, also zum Beispiel ein Vollstreckungsbescheid oder ein Urteil mit Rechtskraft. Erst mit diesem Titel kann der Gläubiger konkrete Maßnahmen beantragen, um sein Geld einzutreiben.
Zu den häufigsten Formen der Zwangsvollstreckung zählen die Lohn- und Kontopfändung sowie die Zwangsversteigerung von Immobilien. Letztere kommt meist dann zum Einsatz, wenn die Schulden durch Sachwerte gedeckt sind oder bei hohen Rückständen auf Grundschulden.
Im Falle einer Zwangsversteigerung stellt der Gläubiger beim zuständigen Vollstreckungsgericht einen Antrag. Im nächsten Schritt wird ein Sachverständiger zur Verkehrswertermittlung der Immobilie beauftragt. Nach Abschluss dieser Wertermittlung wird ein Versteigerungstermin anberaumt. In der Regel erfolgt die Versteigerung über mehrere Gebotsrunden, wobei der Höchstbietende den Zuschlag erhält. Der Erlös wird anschließend gemäß der Rangfolge im Grundbuch an die Gläubiger verteilt.
Die Rangfolge der Gläubiger spielt eine entscheidende Rolle: Vorrangige Gläubiger, beispielsweise Banken mit erstrangiger Grundschuld , werden zuerst bedient. Nachrangige Gläubiger erhalten nur dann eine Zahlung, wenn nach der Befriedigung der höherrangigen Ansprüche noch ein Restbetrag übrig bleibt.
Gläubiger haben das Recht, den für sie günstigsten Vollstreckungsweg zu wählen – sei es durch Pfändung oder Versteigerung. Sie müssen dazu einen formellen Antrag stellen und die notwendigen Unterlagen beim zuständigen Gericht einreichen. Für Schuldner bestehen gewisse Mitwirkungspflichten: Sie müssen Zugang zur Immobilie gewähren, relevante Unterlagen bereitstellen und dürfen die Durchführung der Maßnahmen nicht behindern. Zudem haben Schuldner das Recht, gegen den Titel Einspruch zu erheben oder in bestimmten Fällen eine sogenannte Restitutionsklage einzureichen.
Nach einer erfolgten Zwangsvollstreckung – etwa bei überschuldeten Privatpersonen – kann unter bestimmten Bedingungen eine Restschuldbefreiung im Rahmen eines Verbraucherinsolvenzverfahrens beantragt werden. Diese gilt jedoch nicht automatisch für alle Arten von Schulden, insbesondere Grundschulden können unter Umständen ausgenommen sein.
Versteigert werden nur die Anteile an der Immobilie, die frei von vorrangigen Rechten Dritter sind. Bestehende Belastungen, wie erstrangige Grundschulden, bleiben bestehen und müssen vom Erwerber übernommen werden. In der Regel wird ein Mindestgebot festgelegt – meist bei etwa 70?% des Verkehrswertes –, unterhalb dessen kein Zuschlag erfolgen darf. Der gesamte Ablauf wird vom Gericht in einem Protokoll dokumentiert, das insbesondere für den Zuschlag rechtliche Relevanz besitzt.
Als Alternative zur Versteigerung kann auch eine Zwangsverwaltung gemäß §?52 ZVG angeordnet werden. Dabei wird ein gerichtlicher Verwalter eingesetzt, der etwa Mieteinnahmen einzieht und zur Schuldentilgung verwendet. Außerdem besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit eines Vollstreckungsaufschubs: Das Gericht kann die Maßnahme hinausschieben, wenn der Schuldner glaubhaft macht, dass er innerhalb kurzer Zeit zahlen kann.
Wer mit der Tilgung seines Kredits in Rückstand gerät, sollte frühzeitig das Gespräch mit dem Gläubiger suchen. In vielen Fällen lassen sich durch Teilzahlungen, Ratenanpassungen oder eine Nachbesserung des Angebots die härtesten Konsequenzen abwenden – insbesondere eine drohende Zwangsversteigerung. Auch im laufenden Verfahren bestehen noch Handlungsspielräume: Ein überzeugendes Rückzahlungsangebot kann im Einzelfall ausreichen, um die Zwangsmaßnahme zu stoppen oder zumindest hinauszuzögern. Frühzeitige Kommunikation und professionelle Beratung sind hier entscheidend.