Das Wohnrecht ist ein im Bürgerlichen Gesetzbuch verankertes, beschränkt dingliches Recht, das es einer Person erlaubt, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Es ist besonders im familiären Kontext verbreitet – etwa bei der Übertragung von Immobilien im Rahmen einer Schenkung – und verschafft dem Berechtigten umfassenden Schutz. Durch die Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs wird das Wohnrecht dinglich gesichert und bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Es ist damit unkündbar und schützt den Wohnberechtigten dauerhaft vor einem Verlust der Nutzungsbefugnis.
In der Praxis existieren verschiedene Ausprägungen dieses Rechts. Am häufigsten ist das lebenslange Wohnrecht, das bis zum Tod des Berechtigten gilt. Diese Form wird häufig bei Übertragungen an Kinder oder nahe Angehörige vereinbart, etwa wenn Eltern ihre Wohnung an die Kinder überschreiben, sich aber ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten. Alternativ gibt es befristete Wohnrechte, die für einen klar definierten Zeitraum gelten – etwa zehn Jahre – und sich für Übergangslösungen oder als Teil arbeitsvertraglicher Vereinbarungen eignen. Darüber hinaus kann sich ein Wohnrecht auch nur auf bestimmte Teilflächen einer Immobilie beziehen, zum Beispiel auf das Erdgeschoss eines Hauses, während der Rest vom Eigentümer selbst genutzt oder vermietet wird.
Die Grundlage eines Wohnrechts ist ein notariell beurkundeter Vertrag zwischen Eigentümer und Begünstigtem. In diesem Vertrag werden Lage, Umfang, Dauer und Nutzungsrechte exakt festgelegt. Oft wird dem Vertrag ein maßstabsgetreuer Lageplan beigefügt, um die betroffenen Räume klar zu definieren. Erst mit der anschließenden Eintragung im Grundbuch – konkret in Abteilung II, die für Belastungen und Beschränkungen vorgesehen ist – wird das Wohnrecht rechtlich wirksam und gegenüber Dritten durchsetzbar.
Dem Wohnberechtigten stehen durch das Wohnrecht umfassende Nutzungsrechte zu. Er darf die im Vertrag definierten Räume allein und exklusiv nutzen – jedoch nur im vertraglich vorgesehenen Umfang. Eine Untervermietung ist beispielsweise nur dann zulässig, wenn der Vertrag dies ausdrücklich erlaubt. Gleichzeitig ist der Berechtigte vor Kündigung geschützt, solange das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist. Auf der anderen Seite ist er aber auch zur sorgfältigen Nutzung verpflichtet. Dazu zählt etwa die Pflicht, Schäden zu vermeiden, bestehende Schäden unverzüglich zu melden und die Immobilie nicht übermäßig zu beanspruchen. Die laufenden Betriebskosten wie Strom, Wasser, Müllabfuhr oder Heizkosten trägt in der Regel der Wohnberechtigte, während die Verantwortung für die Instandhaltung größerer Bauteile beim Eigentümer verbleibt. Verstöße gegen die vertraglichen Regelungen – etwa eine unerlaubte Untervermietung – können durch individuell vereinbarte Vertragsstrafen sanktioniert werden.
Auch steuerlich wirkt sich ein Wohnrecht aus. Wird eine Immobilie unter Vorbehalt eines Wohnrechts verschenkt, wird dieses als wertmindernder Faktor bei der Bemessung der Schenkungsteuer berücksichtigt (§?13?Nr.?16?ErbStG). Im Erbfall ist zu beachten, dass das Wohnrecht – im Gegensatz zum Nießbrauch – nicht vererblich ist. Es endet automatisch mit dem Tod des Berechtigten und fällt dann als lastenfreies Eigentum an den aktuellen Grundbucheigentümer zurück.
In der Praxis gibt es zahlreiche Beispiele für die sinnvolle Anwendung eines Wohnrechts: Eltern, die ihre Immobilie auf die nächste Generation übertragen, sichern sich damit ihre Wohnsituation bis ans Lebensende. Auch im geschäftlichen Umfeld kann ein Wohnrecht genutzt werden – etwa wenn ein Unternehmer einem Geschäftsführer ein befristetes Wohnrecht in einer betriebseigenen Immobilie einräumt, das als geldwerter Vorteil in die Vergütung einfließt.
Fazit: Das Wohnrecht bietet dem Berechtigten ein hohes Maß an rechtlicher Sicherheit und dem Eigentümer eine klare Regelung zur Nutzung seines Eigentums. Voraussetzung für ein konfliktfreies Zusammenleben ist jedoch eine sorgfältige vertragliche Ausgestaltung und die formgerechte Eintragung im Grundbuch. Wer diese Punkte beachtet, schafft ein ausgewogenes und nachhaltiges Nutzungsrecht, das sowohl familiären als auch geschäftlichen Bedürfnissen gerecht werden kann.