Wertermittlung

Die Wertermittlung im Immobilienbereich umfasst alle Verfahren und Methoden, mit denen der wirtschaftliche Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie objektiv bestimmt wird. Ob Kaufpreisbildung, Beleihung durch Banken, steuerliche Bewertungsgrundlagen oder gerichtliche Auseinandersetzungen – die präzise Wertermittlung ist die unentbehrliche Basis für jede fundierte Entscheidung.

• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Legt Methoden, Verfahrensabläufe und Mindestanforderungen fest.
• Gutachterstandard: Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige müssen ihre Gutachten nach einheitlichen Qualitätskriterien erstellen.

Bei der Immobilienbewertung kommen in Deutschland drei gesetzlich anerkannte Verfahren zur Anwendung: das Vergleichswert-, das Ertragswert - und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren gewählt wird, hängt maßgeblich von der Objektart, dem Zweck der Bewertung und der Verfügbarkeit marktrelevanter Daten ab.

1. Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren eignet sich vor allem für freifinanzierte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Grundlage ist die Auswertung tatsächlich realisierter Kaufpreise vergleichbarer Objekte – in derselben Lage, mit ähnlicher Größe, Ausstattung und baulichem Zustand. Als Bewertungsvarianten stehen flächenbezogene Vergleiche, der Wohnimmobilien-Ertragswert -Index oder hedonische Preismodelle zur Verfügung. Der große Vorteil des Vergleichswertverfahrens liegt in seiner hohen Marktnähe und der transparenten Ableitung des Werts. Eine wesentliche Einschränkung ergibt sich jedoch bei Objekten in ländlichen Gebieten oder sehr speziellen Lagen, wo es an geeigneten Vergleichsdaten mangelt.
2. Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren findet primär bei Renditeobjekten Anwendung, etwa bei Mietwohnhäusern, gewerblich genutzten Immobilien oder gemischt genutzten Objekten. Zunächst wird der nachhaltig erzielbare Jahresrohertrag ermittelt, also die zu erwartenden Mieteinnahmen ohne Berücksichtigung von Leerständen oder Mietausfällen. Davon werden Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung , Versicherungen und weitere Betriebskosten abgezogen. Der verbleibende Reinertrag wird dann mit dem sogenannten Liegenschaftszins kapitalisiert, also auf einen Barwert abgezinst. Vorteilhaft ist die direkte Berücksichtigung der Ertragserwartung; allerdings reagiert das Verfahren sensibel auf Annahmen bezüglich des Mietniveaus und der Zinssätze, was zu Schwankungen in der Bewertung führen kann.
3. Sachwertverfahren: Dieses Verfahren kommt insbesondere bei Spezialimmobilien zum Einsatz, wie etwa Hotels, Kirchen, Industrieanlagen oder auch Einfamilienhäusern, für die keine ausreichenden Vergleichs- oder Ertragsdaten vorliegen. Bewertungsgrundlage sind die aktuellen Herstellungskosten , also die Kosten, die für einen Neubau oder eine Wiederbeschaffung der baulichen Anlagen anfallen würden. Von diesen werden altersbedingte Wertminderungen durch lineare Abschreibung oder ein faktorengestütztes Abschätzungssystem abgezogen. Der Bodenwert wird separat ermittelt, etwa anhand von Bodenrichtwerten oder Vergleichswerten. Das Sachwertverfahren bietet eine objektive Kostenbasis, erfordert jedoch einen hohen Aufwand für die Recherche der Baupreise und bietet keine unmittelbare Marktanbindung.

Die Wahl des passenden Verfahrens richtet sich nach dem Charakter der Immobilie: Für typische Wohnimmobilien mit aktivem Markt bietet sich das Vergleichswertverfahren an. Bei Erwerbsobjekten mit klarer Renditeorientierung – also Mietobjekten – ist das Ertragswertverfahren zielführend. Für besondere oder einmalige Objekte, die sich schwer vergleichen lassen, wird das Sachwertverfahren herangezogen.

Sachverständige – in der Regel öffentlich bestellte und vereidigte (öbuv) Gutachter – erstellen auf dieser Grundlage rechtssichere Bewertungen, die unter anderem bei gerichtlichen Auseinandersetzungen Bestand haben müssen. Sie greifen auf vielfältige Datenquellen zurück, etwa auf Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwertkarten, Maklerdatenbanken sowie auf Objektbesichtigungen und Mikrolageanalysen.

Typische Anwendungsfelder für Wertermittlungen sind die Bankfinanzierung (zur Ermittlung des Beleihungswertes), steuerliche Bewertungen im Rahmen von Erbschaft, Schenkung oder Grunderwerb sowie gerichtliche Verfahren – etwa bei Zwangsversteigerungen, Enteignungen oder Teilungsversteigerungen.