Im deutschen Steuerrecht zählen Werbungskosten zu den wichtigsten Instrumenten zur Minderung steuerpflichtiger Einkünfte – insbesondere bei Vermietung und Verpachtung. Grundsätzlich gelten alle Aufwendungen als Werbungskosten, die direkt der Erzielung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen dienen. Bei Immobilien umfasst dies eine Vielzahl konkreter Kostenpositionen. An erster Stelle stehen die Finanzierungskosten, also etwa Zinsen für Immobilienkredite, Kontoführungsgebühren für das Vermietungskonto oder Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Rückzahlung von Darlehen. Ebenfalls zentral ist die sogenannte Abschreibung (AfA), bei der die Gebäudeherstellungskosten über die Jahre steuerlich berücksichtigt werden – bei Wohnimmobilien beträgt die lineare Abschreibung in der Regel 2?% jährlich.
Darüber hinaus zählen sämtliche Aufwendungen zur Instandhaltung , Reparatur oder werterhaltenden Modernisierung zum sogenannten Erhaltungsaufwand und sind in voller Höhe absetzbar. Auch Verwaltungskosten wie Hausverwalterhonorare, Steuerberaterleistungen oder Maklerprovisionen im Zusammenhang mit der Vermietung können angesetzt werden. Nicht umlagefähige Nebenkosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Abwasser- oder Müllgebühren komplettieren die Liste typischer Werbungskosten.
Wer seine Werbungskosten steuerlich geltend machen möchte, muss sie in der Anlage?V („Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“) der Einkommensteuererklärung detailliert aufführen. Dabei gilt die sogenannte Belegvorhaltepflicht: Rechnungen, Kontoauszüge und Verträge müssen zwar nicht zwingend mit eingereicht, aber auf Nachfrage des Finanzamts jederzeit vorgelegt werden können. Besonders wichtig ist die korrekte zeitliche Zuordnung – etwa die Unterscheidung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten , die nur über mehrere Jahre verteilt geltend gemacht werden dürfen.
Es gibt zudem einige strategische Möglichkeiten zur Optimierung. Anschaffungen mit einem Nettowert von unter 800?Euro können in einem Sammelposten zusammengefasst und über fünf Jahre abgeschrieben werden. Bei gemischt genutzten Immobilien – etwa wenn Teile privat und andere gewerblich oder zur Vermietung genutzt werden – ist eine klare Aufteilung der Flächen und Kosten erforderlich. Ein weiterer Gestaltungstipp betrifft das Timing von Renovierungen: Werden größere Maßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb durchgeführt, lassen sich diese meist noch als Erhaltungsaufwand sofort absetzen. Danach könnten sie steuerlich als Herstellungskosten behandelt werden, was zu einer längerfristigen Abschreibung führt.
Praxistipp: Es lohnt sich, regelmäßig alle Kosten auf mögliche Abzugsfähigkeit hin zu prüfen, um keine steuerlichen Vorteile zu verschenken. Ein erfahrener Steuerberater kann besonders bei komplexen Abgrenzungsfragen zwischen Erhaltungs- und Herstellungskosten helfen, rechtssicher und steuerschonend zu planen.