Vorlasten umfassen alle im Grundbuch und in öffentlichen Verzeichnissen eingetragenen Belastungen, Nutzungsrechte und Beschränkungen, die vor dem Eigentumsübergang bestehen bleiben und – sofern sie nicht übertragen werden – vor oder mit der Übertragung abgelöst werden müssen.
Typen von Vorlasten
- Grundpfandrechte : Hypotheken und Grundschulden, die als Kreditsicherheiten eingetragen sind.
- Baulasten: Verpflichtungen aus dem Baulastenverzeichnis , etwa Abstandsflächen, Wegerechte oder Bebauungsauflagen, die Grundstückseigentümer gegenüber der Gemeinde eingegangen sind.
- Dingliche Rechte Dritter: Nießbrauch, Wohnrechte und Leitungsrechte für Versorgungsunternehmen.
- Due Diligence: Käufer und finanzierende Bank analysieren Grundbuchauszug und Baulastenauskunft, um sämtliche Vorlasten zu identifizieren.
- Notarielle Offenlegung: Im Kaufvertrag und in der notariellen Verpflichtungserklärung müssen alle bekannten Lasten aufgelistet und Regelungen zur Löschung oder Übertragung getroffen werden.
- Löschungsbewilligung: Für Grundpfandrechte benötigt der Verkäufer eine schriftliche Bewilligung der Gläubigerbank zur Löschung.
- Ablösevereinbarungen: Bei Nießbrauch oder Wohnrecht sind oft finanzielle Abfindungen (Entschädigungen) an die Berechtigten zu zahlen.
- Gebühren: Notar- und Grundbuchkosten für Löschung und Eintragung variieren nach Gegenstandswert – meist 1,5–2 % der Ablösesumme.
- Lastenfreiheit: Viele Finanzinstitute fordern ein lastenfreies Grundbuch , bevor sie Kredite auszahlen.
- Preisverhandlungen: Käufer können auf Lastenfreiheit bestehen oder einen entsprechenden Kaufpreisnachlass fordern.
- Sicherheit: Die differenzierte Aufschlüsselung aller Vorlasten schafft Klarheit und verhindert spätere Haftungsansprüche.
Vor dem Notartermin sollte der Verkäufer sämtliche Vorlasten mit den jeweiligen Gläubigern oder Behörden klären. Bei einem Einfamilienhaus mit alter Grundschuld und Wegerecht wird zuerst die Löschungsbewilligung der Bank eingeholt, anschließend die Baulast im Gemeindeverzeichnis gelöscht, bevor der notarielle Kaufvertrag wirksam wird.