Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht gewährt einer berechtigten Person oder Institution die Möglichkeit, beim Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie vor allen anderen Interessenten zu den exakt gleichen Bedingungen selbst zuzuschlagen. Es dient dazu, bestimmte Interessen – etwa kommunale Planungs­ziele oder familiäre Bindungen – zu schützen und im Marktgeschehen zu verankern.

• § 24 BauGB (Baugesetzbuch): Gemeinden können ihr Vorkaufsrecht ausüben, um Flächen für die städtebauliche Entwicklung, sozialen Wohnungsbau oder ökologische Projekte zu sichern. Nach Ausübung zahlt die Kommune den durch das Notariat festgestellten Verkehrswert an den Verkäufer.
• Sozialwohnungsgesetz & Denkmalschutzgesetze: Staatlich geförderte Wohnungsbau­unternehmen und Denkmalschutzbehörden haben in bestimmten Fällen ein vorrangiges Kaufrecht, um soziale oder kulturhistorische Belange zu wahren.

Vertraglich vereinbart: Im Kauf- oder Gesellschaftsvertrag kann beispielsweise einer Erbengemeinschaft, einem Nießbrauchsberechtigten oder einem Mieter ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden.

Eintragung im Grundbuch (§ 883 BGB): Erst mit der dinglichen Eintragung erlangt das Vorkaufsrecht seine rechtliche Wirksamkeit gegenüber Dritten.

• Angebotsvorbehalt: Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Berechtigten das konkrete Verkaufsangebot schriftlich vorzulegen – inklusive Kaufpreis , Zahlungsbedingungen und Lastenfreiheit.
• Ausübungsfrist: Innerhalb einer vertraglich oder gesetzlich festgelegten Frist (in der Regel zwei Monate) muss der Berechtigte die Ausübung erklären.
• Notarielle Abwicklung: Nach fristgerechter Ausübung wird der Kaufvertrag notariell beurkundet; der Verkäufer ist an die im Angebot genannten Konditionen gebunden.
• Versäumnis: Unterbleibt die Erklärung, verfällt das Vorkaufsrecht und der Verkäufer kann frei an Dritte veräußern.

• Kommunale Steuerung: Städte und Gemeinden nutzen Vorkaufsrechte, um Flächen für Infrastruktur, sozialen Wohnungsbau oder Grünzüge zu sichern.
• Familiärer Schutz: In Erbengemeinschaften verhindert das Vorkaufsrecht, dass Miterben ihre Anteile an Außenstehende veräußern.
• Verhandlungssituation: Käufer und Makler müssen stets prüfen, ob ein Vorkaufsrecht eingetragen ist, um böse Überraschungen zu vermeiden.

• Unsicherheit für Interessenten: Selbst nach erfolgreicher Vertragsverhandlung kann der berechtigte Dritte binnen Frist zuschlagen.
• Preisfestsetzung: Wird nicht der Verkehrswert , sondern ein niedrigerer pauschaler Wert festgelegt, kann der Berechtigte den Zuschlag verweigern und vom Verkäufer Schadenersatz verlangen.
• Verzögerungen: Die zusätzliche Frist verlängert den Verkaufsprozess und kann Finanzierung oder Terminketten stören.

Vor Unterzeichnung eines Vorvertrags oder während der Due-Diligence immer einen aktuellen Grundbuchauszug inklusive Vorkaufsvermerke einholen und die Fristen für kommunale oder private Vorkaufsrechte im Blick behalten.