Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag für ein Grundstück oder eine Immobilie zu erzielen wäre. Er stellt die Grundlage für Kaufpreisverhandlungen, Beleihungen und Steuerbemessungen dar.
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Regelt Verfahren und Bewertungsansätze.
- § 194 BauGB: Definiert Verkehrswert als Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen ist.
Die Wertermittlung einer Immobilie erfolgt in Deutschland auf Basis gesetzlich anerkannter Verfahren, die je nach Objekttyp und Datenlage unterschiedlich angewendet werden. Das Vergleichswertverfahren kommt vor allem bei standardisierten Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern zum Einsatz, sofern ausreichend Vergleichsdaten am Markt vorliegen. Hierbei wird der Wert eines Objekts aus real erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet – ideal für eine realitätsnahe Einschätzung auf Basis aktueller Marktentwicklungen.
Das Ertragswertverfahren findet Anwendung bei Renditeobjekten wie vermieteten Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien. Es basiert auf der Kapitalisierung der nachhaltig erzielbaren Jahresroherträge, wobei auch laufende Bewirtschaftungskosten und der sogenannte Liegenschaftszins berücksichtigt werden. Dieses Verfahren bewertet die Immobilie im Wesentlichen nach ihrem Ertragspotenzial und ist besonders bei Investoren und Finanzierungsfragen relevant.
Für Objekte, bei denen weder ein zuverlässiger Vergleich noch eine nachhaltige Ertragserwartung möglich ist – etwa Einfamilienhäuser in ländlichen Regionen oder Spezialimmobilien wie Kirchen oder Schulen – wird das Sachwertverfahren herangezogen. Hierbei werden die aktuellen Neubaukosten der baulichen Anlagen berechnet und um Abschläge für Alter und Abnutzung reduziert. Hinzu kommt der Bodenwert des Grundstücks, der separat ermittelt wird.
Der Verkehrswert, also der Marktwert einer Immobilie, wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Die Lage spielt dabei eine zentrale Rolle – sowohl in Bezug auf die Mikrolage (z.?B. Nachbarschaft, Infrastruktur, Lärmbelastung) als auch die Makrolage (etwa wirtschaftliche Entwicklung der Region). Ebenso wichtig sind der Zustand und das Baujahr des Gebäudes, durchgeführte Modernisierungen sowie die Größe, Nutzfläche und der Zuschnitt der Immobilie. Auch die aktuelle Marktsituation, insbesondere das Verhältnis von Angebot und Nachfrage oder das allgemeine Zinsniveau, kann den Wert erheblich beeinflussen. Rechtliche Belastungen wie Baulasten, Wegerechte oder Nutzungsbeschränkungen wirken sich zusätzlich wertmindernd aus.
Die Wertermittlung dient in der Praxis zahlreichen Zwecken: Sie bildet die Grundlage für Kauf- und Verkaufsentscheidungen, indem sie realistische Preisvorstellungen ermöglicht. Banken nutzen sie zur Ermittlung des Beleihungswertes im Rahmen von Finanzierungen. Im steuerlichen Kontext spielt sie eine zentrale Rolle bei der Festsetzung von Erbschaft-, Schenkung- oder Grunderwerbsteuer . Und auch in gerichtlichen Auseinandersetzungen – etwa bei Zwangsversteigerungen oder Vermögensauseinandersetzungen – ist ein fundierter Immobilienwert unerlässlich.
Ein Gutachter ermittelt für ein Reihenhaus in guter Innenstadtlage den Verkehrswert: Ertragswertverfahren aufgrund vermieteter Wohneinheit, Vergleichswerte benachbarter Verkäufe und Sachwert zum Abgleich.