Die Teilungserklärung ist das notarielle Kernstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie schafft die rechtlichen Grundlagen für das Entstehen von Sondereigentum (z. B. Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Außenanlagen) und legt fest, wie ein Grundstück aufgeteilt wird.
Die rechtliche Basis für Wohnungseigentum bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das alle zentralen Aspekte zur Begründung, Verwaltung und den Rechten der Eigentümer regelt. Um Wohnungseigentum wirksam zu begründen, ist eine notarielle Beurkundung gemäß §?8?WEG zwingend erforderlich. Nach der notariellen Beglaubigung erfolgt die Eintragung ins Grundbuch – konkret in Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) sowie Abteilung III (Eigentümer), wodurch das Sondereigentum rechtlich abgesichert wird.
Der Inhalt einer Teilungserklärung ist klar strukturiert. Sie enthält eine genaue Grundstücksbeschreibung inklusive Flurstücksnummer, Lage und Größe. Ein wesentlicher Bestandteil ist die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung , durch die die zuständige Behörde bestätigt, dass jede Einheit baulich von anderen abgetrennt und damit selbstständig nutzbar ist. Darüber hinaus regelt die Teilungserklärung die Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum . Während zum Sondereigentum beispielsweise Wohnräume, nicht tragende Innenwände, Bodenbeläge oder Einbauten zählen, gehören tragende Bauteile, das Dach, die Fassade sowie Garten- oder Außenanlagen zum Gemeinschaftseigentum.
Ebenfalls festgelegt werden die Miteigentumsanteile, die sich häufig nach der Wohnfläche oder dem Wertanteil der jeweiligen Einheit richten. Sie bestimmen das Stimmrecht und die anteilige Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft. Ergänzend können Sondernutzungsrechte eingeräumt werden, etwa an einem Gartenanteil, einer Dachterrasse oder einem Stellplatz. Diese werden ebenfalls Bestandteil der Teilungserklärung und sind fest mit dem jeweiligen Eigentum verbunden. In der Gemeinschaftsordnung und den Verwaltungsvorschriften werden zudem Regeln zur Instandhaltung , zur Aufstellung des Wirtschaftsplans, zur Durchführung von Eigentümerversammlungen oder zu möglichen Sonderumlagen definiert.
Die Teilungserklärung schafft nicht nur Rechtsklarheit, sondern regelt auch Haftungsbereiche eindeutig. Sie ermöglicht es, einzelne Einheiten rechtssicher zu verkaufen oder zu beleihen, ohne das gesamte Objekt zu betreffen. Darüber hinaus dient sie der Konfliktprävention, da sie klare Vorgaben für das Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft schafft und potenzielle Streitpunkte frühzeitig strukturiert.
Änderungen oder Ergänzungen an der Teilungserklärung sind grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich (§?10?WEG) und müssen ebenfalls notariell beurkundet sowie ins Grundbuch eingetragen werden. Die damit verbundenen Kosten – etwa für Notar und Grundbuchamt – richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und können sich je nach Umfang auf mehrere Tausend Euro belaufen.
In der Praxis empfiehlt es sich, die Teilungserklärung vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sorgfältig zu prüfen – insbesondere im Hinblick auf Sondernutzungsrechte , die Verteilung von Kosten und mögliche Verpflichtungen zu Sonderumlagen. Bei Unklarheiten oder komplexen Regelungen kann eine rechtliche Beratung oder ein unabhängiges Gutachten sinnvoll sein, um spätere Überraschungen zu vermeiden.