Ein Sondernutzungsrecht berechtigt eine bestimmte Person oder Partei zur alleinigen oder vorrangigen Nutzung eines sonst gemeinschaftlichen Grundstücksteils oder Gebäudeteils. Es handelt sich um ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und meist in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) oder bei gemischt genutzten Objekten auftritt.
Das Sondernutzungsrecht ist ein juristisch verankertes Nutzungsrecht, das einem Wohnungseigentümer die ausschließliche Nutzung bestimmter, eigentlich gemeinschaftlicher Flächen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einräumt. Es wird in der Teilungserklärung oder einem ergänzenden Teilungserarbeitungsvertrag geregelt und im Grundbuch – konkret in Abteilung?II – eingetragen. Als untrennbarer Bestandteil der jeweiligen Eigentumswohnung überträgt sich das Sondernutzungsrecht automatisch mit dem Verkauf der Wohnung auf den neuen Eigentümer.
Typische Anwendungsfälle für Sondernutzungsrechte sind etwa die alleinige Nutzung eines Gartenanteils, eines Hofbereichs oder eines bestimmten Stellplatzes in der Tiefgarage. Auch Dachterrassen oder Balkone können einem einzelnen Eigentümer zur vorrangigen Nutzung zugewiesen werden, selbst wenn sie baulich zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Der Inhaber eines Sondernutzungsrechts darf die ihm zugewiesene Fläche grundsätzlich allein gestalten und nutzen, ist jedoch in der Regel auch selbst für Pflege und Instandhaltung verantwortlich. Die Verteilung der damit verbundenen Kosten ist vertraglich zu regeln: In manchen Fällen werden Betriebskosten und Instandhaltungsaufwand anteilig auf alle Eigentümer umgelegt, in anderen Fällen trägt der Sonderrechtsinhaber die Kosten vollständig allein. Wichtig ist dabei, dass durch die Ausübung des Sondernutzungsrechts die gemeinschaftlichen Flächen nicht beeinträchtigt werden. Bauliche Veränderungen, etwa der Bau eines Gartenhäuschens, bedürfen in der Regel der Zustimmung der gesamten Eigentümergemeinschaft.
Eine Änderung oder Aufhebung des Sondernutzungsrechts ist nur im gegenseitigen Einvernehmen aller Wohnungseigentümer möglich. Dies erfolgt durch eine notarielle Aufhebungsvereinbarung und die entsprechende Anpassung des Grundbuchs. Wird eine Wohnung mit bestehendem Sondernutzungsrecht verkauft, geht dieses automatisch auf den Käufer über. Auch jede sonstige Änderung – sei es die Erweiterung oder Einschränkung des Rechts – muss notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden, um rechtliche Wirksamkeit zu entfalten.
Das Sondernutzungsrecht schafft klare Eigentums- und Nutzungsverhältnisse innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Eine präzise vertragliche Ausgestaltung und transparente Kostenverteilung sind entscheidend, um Konflikte zu vermeiden.