Der Schuldnertausch ermöglicht es, den ursprünglich im Darlehensvertrag stehenden Kreditnehmer durch eine neue Person zu ersetzen. Er kommt typischerweise bei Immobilienverkäufen oder familiären Übertragungen zum Einsatz, wenn der Darlehensvertrag bestehen bleiben, aber ein anderer Darlehensnehmer eingetragen werden soll.
Der Schuldnertausch bietet die Möglichkeit, den im ursprünglichen Darlehensvertrag genannten Kreditnehmer durch eine andere Person zu ersetzen. Diese Lösung kommt häufig im Rahmen von Immobilienverkäufen oder familiären Übertragungen zum Einsatz, wenn das bestehende Darlehen beibehalten werden soll, aber eine neue Person als Darlehensnehmer eingetragen werden muss. Die rechtliche Grundlage für einen solchen Tausch ist in der Regel im Darlehensvertrag verankert – meist als aufschiebende Bedingung. Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung ist ein Schuldnertausch nicht automatisch möglich und bedarf in jedem Fall der Zustimmung des Darlehensgebers.
Der Ablauf eines Schuldnertauschs beginnt mit einer formlosen Anfrage des bisherigen Kreditnehmers bei der Bank. Anschließend prüft das Institut die Bonität, das Einkommen und die vorhandenen Sicherheiten der neu vorgesehenen Person. Fällt die Prüfung positiv aus, wird eine Nachtragsurkunde erstellt, die notariell beurkundet werden muss. Der Notar reicht diese dann beim Grundbuchamt ein, wo der bisherige Schuldner durch die neue Person ersetzt wird.
Einige Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit der Schuldnertausch reibungslos funktioniert. So bleiben die ursprünglichen Darlehenskonditionen – insbesondere Zinssatz und Laufzeit – in der Regel unverändert. Die Bank legt besonderen Wert darauf, dass die Sicherheiten, etwa eine bestehende Grundschuld , weiterhin in ausreichender Höhe bestehen bleiben. Die mit dem Vorgang verbundenen Kosten – insbesondere für Notar und Grundbuch – orientieren sich am Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und entsprechen in etwa denen einer Grundschuldanpassung.
Der Schuldnertausch bietet mehrere Vorteile: Er schafft Flexibilität bei der Übertragung von Immobilien, etwa im Rahmen eines Verkaufs oder einer Schenkung, ohne dass ein neues Darlehen abgeschlossen werden muss. Oft können bestehende, attraktive Zinskonditionen beibehalten werden, was eine vorzeitige Rückzahlung oder teure Anschlussfinanzierung überflüssig macht.
Allerdings sind auch Risiken zu beachten. Die neue Person muss eine mindestens gleichwertige Bonität nachweisen, was mitunter schwierig sein kann. Zudem ist der Prozess zeitintensiv, da sowohl die Bonitätsprüfung als auch die notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch Zeit erfordern. Nicht zuletzt bleiben bestehende vertragliche Verpflichtungen – etwa im Zusammenhang mit Versicherungen oder Zusatzvereinbarungen – weiterhin bestehen und gehen auf den neuen Darlehensnehmer über.
Bei familiären Schuldnertausch-Vorhaben (z. B. von Eltern auf Kinder) empfiehlt es sich, vorab unabhängige Finanzberatung in Anspruch zu nehmen und die steuerlichen Folgen (Schenkungsteuer) zu prüfen.
Der Schuldnertausch ist ein effizientes Instrument, um vorhandene Darlehen bei Eigentümerwechsel fortzuführen. Er erfordert jedoch eine sorgfältige Prüfung der neuen Bonität und genaue vertragliche Regelung, um Risiken zu minimieren.