Der Sachwert ist eine zentrale Wertermittlungsgröße im deutschen Immobilienwesen. Er bildet den Wert eines Gebäudes und des zugehörigen Grundstücks ab, indem die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich altersbedingter Abschläge mit dem Bodenwert addiert werden. Das Sachwertverfahren findet Anwendung, wenn keine ausreichenden Vergleichsobjekte vorliegen oder bei Spezialimmobilien, deren Ertragswert schwer abschätzbar ist.
Das Sachwertverfahren wird insbesondere dann angewendet, wenn weder das Ertragswertverfahren noch der Vergleichswert zu einer realistischen Bewertung führen – etwa bei Einfamilienhäusern, eigengenutzten Immobilien oder speziellen Objekten wie Kirchen, Schulen oder Krankenhäusern. Grundlage des Verfahrens ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die einen standardisierten Rahmen für die Berechnung vorgibt.
Im Zentrum des Sachwertverfahrens steht die Ermittlung der Herstellungskosten . Diese werden anhand aktueller Neubaukosten zu Marktpreisen ermittelt – entweder analytisch nach den örtlichen Baukostenkennwerten für Rohbau, Ausbau und technische Anlagen oder anhand von Werten aus einem Baukostenverzeichnis beziehungsweise den Daten örtlicher Gutachterausschüsse. Die Kennzahlen ermöglichen eine realitätsnahe Einschätzung der Baukosten, die für ein vergleichbares Gebäude heute anfallen würden.
Ein wesentlicher Bestandteil des Verfahrens ist die Berücksichtigung von Alters- und Zustandsabschlägen. Denn je älter ein Gebäude ist und je nach seinem Instandhaltungsgrad, sinkt der tatsächliche Wert im Vergleich zum Neubauzustand. Hier kommen verschiedene Methoden zum Einsatz: Die lineare Abschreibung berechnet einen festen Prozentsatz pro Jahr, während ein sogenanntes Faktorsystem eine differenziertere Bewertung ermöglicht – etwa durch die Berücksichtigung der Bausubstanz, des Modernisierungsgrads oder des allgemeinen Erhaltungszustands. So wird sichergestellt, dass der Sachwert die tatsächliche Beschaffenheit und wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes realitätsnah abbildet.
Der Bodenwert wird getrennt über das Vergleichswertverfahren oder nach Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse berechnet. Er ist unabhängig von der Bausubstanz und wird zum korrigierten Sachwert des Gebäudes addiert.
Zusammenführung zum Sachwert: Der nach Abschlägen angepasste Gebäudewert plus Bodenwert ergibt den finalen Sachwert. Dieser spiegelt realistische Ersatz- oder Wiederbeschaffungskosten wider, die bei Verkauf oder Beleihung als Grundlage dienen.
- Vorteile: Objektive Werteinschätzung bei fehlenden Vergleichsdaten; transparent und nachvollziehbar.
- Nachteile: Aufwändige Datenerhebung; sensitiv gegenüber Fehlern in Baukosten- oder Abschlagsannahmen.
Praxistipp und Anwendungsbeispiel: Sachwertverfahren empfiehlt sich bei denkmalgeschützten Grundstücken ohne Vergleichsmarkt. Ein Gutachter ermittelt Neubaukosten für ein Fachwerkhaus, setzt Abschläge für über 100 Jahre alte Bauteile an und addiert den Bodenwert, um einen belastbaren Beleihungswert
zu erhalten.
Das Sachwertverfahren bietet eine nachvollziehbare Bewertungsgrundlage für Immobilien ohne vergleichbare Markttransaktionen. Genauigkeit bei Kosten- und Abschlagsberechnung ist jedoch essenziell, um realistische Werte zu erzielen.