Der Rangrücktritt bezeichnet im Immobilien- und Kreditwesen den formellen Verzicht eines Gläubigers auf eine vorrangige Stellung im Grundbuch . Dabei erklärt er sich bereit, seine eingetragene Forderung hinter eine oder mehrere andere Grundschulden zurückzustellen. Dieses Instrument ermöglicht insbesondere eine flexible Gestaltung von Anschlussfinanzierungen und die Beteiligung zusätzlicher Kapitalgeber, ohne bereits bestehende Grundschulden löschen zu müssen.
Beim Rangrücktritt erklärt der rücktretende Gläubiger gegenüber dem notariellen Darlehensvertrag und dem Grundbuchamt, dass seine Forderung nicht mehr in der bisherigen Rangfolge – etwa als erste oder zweite Grundschuld – belegt werden soll. Stattdessen nimmt sie einen niedrigeren Rang ein. Der Zweck ist vor allem:
- Anschlussfinanzierung : Bestehende Grundschulden bleiben bestehen, werden jedoch gegenüber der neuen Finanzierungsgrundschuld im Rang zurückgestellt.
- Einbindung Dritter: Familienangehörige, Investoren oder nachrangige Kreditgeber können Kapital bereitstellen, ohne sich vordringlich absichern zu müssen.
- Unbefristeter Rangrücktritt: Der Verzicht gilt zeitlich unbegrenzt. Die Rangfolge wird erst durch eine spätere Änderung wieder angepasst.
- Bedingter Rangrücktritt: Er endet automatisch, sobald eine definierte Bedingung eintritt – zum Beispiel die vollständige Tilgung der neuen Grundschuld .
Der Rangrücktritt muss notariell beurkundet werden (§ 873 BGB) und wird anschließend im Grundbuch eingetragen. Im Beurkundungstext werden Rang und Bedingung genau festgelegt. Die Kosten folgen dem Gerichtskostengesetz (GNotKG) und liegen oft deutlich unter de/der bei Löschung und Neuanmeldung einer Grundschuld anfallenden Gebühren.
- Verhandlungsphase: Kreditnehmer und neuer Finanzierer klären, auf welchen Rang die bestehende Grundschuld zurücktreten soll.
- Notarielle Beurkundung : Der Rangrücktritt wird in einer Urkunde festgehalten und von allen Beteiligten unterzeichnet.
- Grundbucheintragung: Der Notar reicht die Rangrücktrittsurkunde beim Grundbuchamt ein, das die Änderung in der Rangfolge vornimmt.
- Wirksamkeit: Nach Eintragung ist die bestehende Grundschuld im Rang hinter der neuen verankert.
- Kostenersparnis: Keine Löschung alter Grundschulden, somit geringere Notar- und Grundbuchgebühren.
- Zeiteffizienz: Schnellere Abwicklung der Anschlussfinanzierung ohne Entfernen und Neuerstellen von Grundschulden.
- Flexibilität: Einbindung zusätzlicher Kapitalgeber möglich, ohne bestehende Sicherheiten aufzugeben.
- Nachrangige Stellung: Im Falle einer Zwangsversteigerung werden vorrangige Gläubiger zuerst befriedigt, der rangrücktrittende Kreditgeber erhält unter Umständen weniger oder gar nichts.
- Komplexität: Erfordert genaue vertragliche Regelungen und Verhandlungsgeschick, um Rang und Bedingungen eindeutig zu definieren.
- Bonitätsprüfung: Nachrangige Gläubiger prüfen häufig Bonität und Projektwirtschaftlichkeit besonders kritisch, da ihr Risiko steigt.
Der Rangrücktritt ist ein bewährtes Instrument, um Anschlussfinanzierungen und zusätzliche Kapitalbeteiligungen kosteneffizient zu gestalten. Er erspart aufwändige Löschungen und Neuanmeldungen im Grundbuch, erfordert jedoch eine sorgfältige vertragliche Gestaltung und das Bewusstsein für das nachrangige Ausfallrisiko.