Der Nießbrauch ist ein im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1030 ff. BGB) geregeltes Recht, das es einer Person erlaubt, eine fremde Sache – in der Regel eine Immobilie – zu nutzen und aus ihr Erträge zu ziehen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Dieses sogenannte „Nutzungsrecht ohne Eigentum“ ist besonders im Bereich der Vermögensnachfolge, Schenkung und Altersvorsorge weit verbreitet, etwa wenn Eltern ihre Immobilie auf die Kinder übertragen, aber weiterhin dort wohnen oder Mieteinnahmen erzielen möchten.
Beim Nießbrauch wird das Eigentum an einer Immobilie oder einem anderen Vermögenswert (z.?B. Aktien, Konten, Unternehmen) auf eine andere Person übertragen, während der ursprüngliche Eigentümer weiterhin zur Nutzung berechtigt bleibt. Die häufigste Form ist der Wohnungsnießbrauch, bei dem der Berechtigte ein lebenslanges Wohnrecht
in der Immobilie behält.
Im Unterschied zum Wohnrecht
, das sich auf das reine Wohnen beschränkt, erlaubt der Nießbrauch die umfassende wirtschaftliche Nutzung – z.?B. die Vermietung der Immobilie und das Einziehen der Miete.
- Voller Nießbrauch: Der Berechtigte darf die Immobilie bewohnen, vermieten, verpachten oder gewerblich nutzen.
- Wohnungsnießbrauch: Der Berechtigte darf selbst in der Immobilie wohnen, aber nicht vermieten.
- Quotennießbrauch: Nur ein bestimmter Teil der Erträge steht dem Berechtigten zu – etwa ein Anteil an den Mieteinnahmen.
- Vorbehaltsnießbrauch: Wird bei Schenkungen häufig vereinbart: Der Eigentümer überträgt die Immobilie und behält sich den Nießbrauch vor.
Der Nießbrauch wird notariell beurkundet und im Grundbuch
eingetragen. Er kann auf Lebenszeit oder befristet vereinbart werden, ist aber grundsätzlich nicht übertragbar und nicht vererblich. Er endet mit dem Tod des Berechtigten oder durch ausdrücklichen Verzicht.
Steuerlich ist der Nießbrauch vor allem bei der Schenkungsteuer relevant: Bei Übertragungen wird der Wert des Nießbrauchs vom Wert der Immobilie abgezogen – was die Steuerlast deutlich senken kann. Auch Mieteinnahmen unterliegen weiterhin der Einkommensteuer beim Nießbrauchberechtigten.
Mit dem Recht zur Nutzung gehen auch Pflichten einher. Der Nießbraucher ist für die ordnungsgemäße Nutzung der Immobilie verantwortlich und muss die laufenden Kosten (z.?B. Instandhaltung , Betriebskosten, Grundsteuer) tragen. Größere Investitionen am Gebäude sind dagegen meist Aufgabe des Eigentümers, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
- Gestaltungsspielraum bei der Vermögensnachfolge
- Absicherung im Alter, etwa durch mietfreies Wohnen oder Mieteinnahmen
- Steuervorteile bei Schenkung oder Erbschaft
- Sicherheit durch Eintragung im Grundbuch
Der Nießbrauch ist ein vielseitiges Instrument zur Trennung von Eigentum und Nutzung. Besonders in familiären Übergabeszenarien ist er sinnvoll, um ältere Generationen abzusichern und gleichzeitig Vermögen steueroptimiert zu übertragen. Ein sauber gestalteter Nießbrauchvertrag ist entscheidend, um spätere Konflikte oder rechtliche Unklarheiten zu vermeiden.