Die Instandhaltung bezeichnet alle Maßnahmen, die notwendig sind, um eine Immobilie in einem gebrauchsfähigen und sicheren Zustand zu erhalten. Sie dient dem Werterhalt, der Funktionsfähigkeit und der Sicherheit eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage – und ist sowohl für Eigentümer als auch für Mieter oder Eigentümergemeinschaften von zentraler Bedeutung.
Im Gegensatz zur Sanierung oder Modernisierung
verfolgt die Instandhaltung kein Ziel der Aufwertung, sondern bewahrt lediglich den bestehenden Zustand.
Zur Instandhaltung gehören alle regelmäßigen, vorbeugenden oder reparierenden Maßnahmen, wie zum Beispiel:
- Reparatur beschädigter Fenster, Türen oder Dächer
- Wartung von Heizungs-, Elektro- und Lüftungsanlage
- Austausch verschlissener Bauteile (z.?B. Dichtungen, Rohrleitungen)
- Malerarbeiten zur Substanzerhaltung
- Reinigung von Dachrinnen oder Abflüssen
- Maßnahmen gegen Schimmel oder Feuchtigkeit
- Pflege von Außenanlagen (z.?B. Wege, Zäune, Grünflächen)
Auch wiederkehrende Inspektionen durch Fachbetriebe zählen zur Instandhaltung – etwa die Kontrolle von Aufzügen oder Brandschutzanlagen.
- Instandsetzung: Beseitigung bereits eingetretener Schäden (Teil der Instandhaltung)
- Modernisierung : Verbesserung des Standards (z.?B. Einbau neuer Fenster mit besserem Wärmeschutz)
- Sanierung: Umfassende Wiederherstellung oder Erneuerung eines Gebäudes oder Gebäudeteils
Diese Begriffe werden im Alltag häufig vermischt, sind aber juristisch und steuerlich voneinander abzugrenzen
- Eigentümer: Bei selbst genutzten Immobilien liegt die Verantwortung vollständig beim Eigentümer.
- Vermieter: In Mietverhältnissen trägt grundsätzlich der Vermieter die Instandhaltungspflicht – es sei denn, es handelt sich um sogenannte Kleinreparaturen, die im Mietvertrag auf den Mieter übertragen wurden.
- Eigentümergemeinschaft: Bei Wohnungseigentum ist die Gemeinschaft für das Gemeinschaftseigentum (z.?B. Dach, Fassade, Treppenhaus) zuständig. Die Finanzierung erfolgt über die Instandhaltungsrücklage.
- Werterhalt: Regelmäßige Pflege schützt vor teuren Schäden und erhält den Marktwert Ihrer Immobilie.
- Vermeidung von Folgeschäden: Kleine Mängel können unbehandelt zu großen und kostenintensiven Problemen führen.
- Rechtssicherheit: Eigentümer sind verpflichtet, ihre Immobilie verkehrssicher zu halten – Verletzungen von Personen durch Vernachlässigung können rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
- Attraktivität: Ein gepflegtes Objekt wirkt positiv auf Mieter, Käufer oder Besucher.
Eigentümer sollten regelmäßig Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen bilden. Bei Eigentumswohnungen wird dies über die sogenannte Instandhaltungsrücklage geregelt. Die Höhe hängt vom Alter und Zustand des Gebäudes ab. Für Einfamilienhäuser gilt als grobe Faustregel: jährlich etwa 1?% des Immobilienwerts zurücklegen.
Steuerliche Behandlung: Bei vermieteten Immobilien können Instandhaltungskosten als Werbungskosten
in der Steuererklärung geltend gemacht werden – im Gegensatz zu Herstellungskosten
oder Modernisierungen
, die ggf. nur über Abschreibung berücksichtigt werden.
Die Instandhaltung ist ein unverzichtbarer Bestandteil jeder Immobilienbewirtschaftung. Sie bewahrt nicht nur den Wert und die Funktion Ihres Eigentums, sondern beugt auch rechtlichen Risiken und unerwarteten Kosten vor. Ein strukturierter Instandhaltungsplan hilft, Maßnahmen zu planen und wirtschaftlich umzusetzen.