Die Herstellungskosten umfassen alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Herstellung, Erweiterung oder grundlegenden Verbesserung eines Gebäudes oder Bauwerks entstehen. Sie sind ein zentraler Begriff im Bauwesen, im Steuerrecht sowie in der Immobilienbewertung. Für Bauherren, Investoren und Eigentümer stellen sie eine wesentliche Größe zur Kalkulation, Dokumentation und steuerlichen Bewertung von Immobilienprojekten dar.
Im steuerlichen und betriebswirtschaftlichen Kontext (z.?B. §?255 Abs. 2 HGB oder §?6 EStG) versteht man unter Herstellungskosten:
„Aufwendungen, die durch die Herstellung, Erweiterung oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen.“
Abzugrenzen sind die Herstellungskosten von
- Anschaffungskosten (bei Kauf eines fertigen Gebäudes)
- Erhaltungsaufwand (z.?B. Reparaturen, Schönheitsreparaturen)
Zu den Herstellungskosten zählen unter anderem:
- Kosten für Baumaterialien
- Arbeitslöhne für Handwerker und Bauunternehmen
- Architekten- und Ingenieurleistungen
- Baugenehmigungen und Prüfgebühren
- Erschließungskosten (wenn diese nicht vom Verkäufer getragen wurden)
- Baunebenkosten (z.?B. Statik, Bodengutachten)
- Kosten für Außenanlagen, wenn sie funktional dazugehören (z.?B. Zufahrten, Terrassen)
Nicht enthalten sind:
- Finanzierungskosten (z.?B. Zinsen)
- Grundsteuer
- Maklerprovisionen oder Notarkosten (diese zählen zu den Anschaffungskosten )
Im steuerlichen Kontext – insbesondere bei vermieteten Immobilien – haben Herstellungskosten große Bedeutung:
- Abschreibung (AfA): Herstellungskosten sind die Basis für die Berechnung der jährlichen Abschreibung (z.?B. 2?% linear über 50 Jahre bei Wohngebäuden).
- Abgrenzung zu Erhaltungsaufwand: Nur Herstellungskosten erhöhen den Gebäudewert und werden abgeschrieben. Erhaltungsaufwand kann sofort steuerlich geltend gemacht werden – daher ist eine korrekte Einordnung entscheidend.
Auch in der Immobilienbewertung – etwa im Sachwertverfahren – spielen die Herstellungskosten eine zentrale Rolle. Der Gebäudewert ergibt sich dort im Wesentlichen aus den aktuellen Herstellungskosten (unter Berücksichtigung von Alterswertminderungen) plus dem Bodenwert .
Dabei wird häufig mit sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) gearbeitet, die auf standardisierten Tabellen der Immobilienwertermittlungsverordnung basieren.
Für Bauherren ist eine genaue Dokumentation aller Herstellungskosten unerlässlich – sei es zur:
- Kostentransparenz und Budgetkontrolle
- Baufinanzierung und Darlehensverwendung
- steuerlichen Geltendmachung
- Beweissicherung bei Streitigkeiten mit Baufirmen oder Behörden
Tipp: Alle Rechnungen, Verträge und Zahlungsbelege sollten sorgfältig archiviert werden, um Herstellungskosten nachvollziehbar belegen zu können.
Herstellungskosten sind mehr als nur eine Kostenposition – sie bilden die Grundlage für steuerliche Abschreibungen, die Immobilienbewertung und die Wirtschaftlichkeitsberechnung eines Bauprojekts. Wer eine Immobilie neu errichtet oder grundlegend saniert, sollte sich frühzeitig mit der Erfassung und Zuordnung dieser Kosten beschäftigen, um langfristig von Klarheit und steuerlichen Vorteilen zu profitieren.