Die Grundschuldbestellung ist ein zentraler Vorgang im Rahmen der Immobilienfinanzierung. Sie bezeichnet den rechtlichen und formellen Prozess, mit dem eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird, um ein Darlehen zu sichern. Die Bank erhält damit ein dingliches Recht an der Immobilie, das ihr im Falle von Zahlungsrückständen Zugriff auf das Objekt ermöglicht – etwa durch eine Zwangsversteigerung.
Dieser Schritt ist Voraussetzung dafür, dass ein Immobilienkredit ausgezahlt wird. Erst wenn die Grundschuld ordnungsgemäß bestellt und im Grundbuch
eingetragen ist, erfolgt in der Regel die sogenannte „Kaufpreisfälligkeit“.
- Beim Kauf einer Immobilie mit Fremdkapital
- Bei der Baufinanzierung
- Bei der Umschuldung oder Anschlussfinanzierung
- Bei Nachrangdarlehen oder Beleihungen im Bestand
Die Grundschuldbestellung erfolgt zugunsten der finanzierenden Bank, die sich damit gegen ein Kreditausfallrisiko absichert.
- Erstellung der Grundschuldbestellungsunterlagen durch die Bank: Die Bank erstellt ein Formular, das alle relevanten Daten enthält (Höhe der Grundschuld, Zinsen, Gläubiger).
- Notartermin zur Beurkundung : Die Grundschuldbestellung muss notariell beurkundet werden. Dabei klärt der Notar den Eigentümer über die rechtlichen Konsequenzen auf.
- Einreichung beim Grundbuchamt: Der Notar leitet die beurkundete Urkunde an das Grundbuchamt weiter, das die Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs einträgt.
- Eintragung im Grundbuch: Sobald die Eintragung erfolgt ist, erhält die Bank den Grundbuchauszug sowie ggf. den Grundschuldbrief (bei Briefgrundschuld) als Sicherheit.
- Auszahlung des Darlehens: Erst nach Eintragung der Grundschuld erfolgt in der Regel die Freigabe der Kreditsumme durch die Bank.
Zusätzlich zur Grundschuldbestellung wird zwischen Kreditnehmer und Bank eine Sicherungszweckerklärung vereinbart. Diese legt genau fest, für welche Forderungen die Grundschuld verwendet werden darf. Sie schützt den Kreditnehmer vor missbräuchlicher Verwendung und definiert den konkreten Sicherungsrahmen.
Die Kosten setzen sich aus Notarkosten und Gebühren des Grundbuchamts zusammen. Sie richten sich nach der Höhe der Grundschuld und dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Beispiel: Für eine Grundschuld von 300.000?€ sollten Sie mit etwa 600–900?€ Gesamtkosten rechnen.
- Höhe der Grundschuld: Sie ist oft höher als das eigentliche Darlehen, da auch Zinsen und Nebenkosten mit abgesichert werden.
- Zinsen im Grundbuch: Die dort eingetragenen Zinsen (oft 15?%) dienen nur der Absicherung und haben nichts mit den tatsächlichen Kreditzinsen zu tun.
- Löschungsbewilligung: Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens benötigen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank, um die Grundschuld löschen zu lassen.
Die Grundschuldbestellung ist ein rechtlich notwendiger Schritt bei jeder Immobilienfinanzierung. Sie sichert der Bank das Recht, sich im Ernstfall über die Immobilie zu befriedigen, verschafft Ihnen als Kreditnehmer aber auch Zugang zu einem Immobilienkredit. Mit professioneller Begleitung durch den Notar und einem guten Verständnis der Unterlagen ist dieser Schritt routiniert und rechtssicher umsetzbar.