Der Begriff Gemeinschaftseigentum stammt aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und bezeichnet alle Bestandteile eines Gebäudes oder Grundstücks, die nicht einem einzelnen Eigentümer zugeordnet werden können, sondern allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören. Es ist das Gegenstück zum sogenannten Sondereigentum, das etwa eine einzelne Eigentumswohnung umfasst.
Wenn Sie also eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen, erwerben Sie nicht nur Ihre Einheit (Sondereigentum), sondern auch einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum – also an Flächen und Bauteilen, die für alle relevant sind.
Laut § 1 Abs. 5 WEG zählen insbesondere folgende Bestandteile zum Gemeinschaftseigentum:
- Grundstück (z.?B. Garten, Hof, Zufahrten)
- Dach, Außenfassade, tragende Wände
- Treppenhaus, Flure, Fahrstühle
- Fenster und Außentüren (je nach Auslegung)
- Heizungsanlage (zentral)
- Versorgungsleitungen außerhalb der Wohnung
- Gemeinschaftsräume (Waschküche, Fahrradkeller, Müllplatz)
Die Abgrenzung erfolgt in der Regel in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, in der genau festgelegt wird, welche Bestandteile als Gemeinschafts- und welche als Sondereigentum gelten.
Das Gemeinschaftseigentum wird gemeinschaftlich verwaltet. Die Eigentümergemeinschaft trifft über die Hausverwaltung und auf der Eigentümerversammlung Entscheidungen zu:
- Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen
- Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage
- bauliche Veränderungen (nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft)
Wichtig: Auch wenn ein bestimmter Bereich – wie z.?B. das Treppenhaus – nicht von Ihnen genutzt wird, müssen Sie dennoch anteilig für dessen Instandhaltung
mitzahlen.
Die Kosten für Wartung, Reparatur und Pflege des Gemeinschaftseigentums werden in der Regel entsprechend dem Miteigentumsanteil auf alle Eigentümer verteilt. Dieser Anteil wird meist in Tausendsteln in der Teilungserklärung angegeben.
Beispiel: Wenn Ihre Wohnung 100 von 1.000 Miteigentumsanteilen umfasst, tragen Sie 10?% der gemeinschaftlichen Kosten.
Grenzen und Streitpotenzial: Gerade die Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum ist ein häufiger Streitpunkt – etwa bei Fenster, Balkonen oder Terrassen. Hier empfiehlt sich ein Blick in die Teilungserklärung oder juristische Beratung. Auch Beschlüsse zur Instandhaltung oder Modernisierung des Gemeinschaftseigentums können zu Diskussionen führen, da sie meist mit Kosten verbunden sind.
- Für die Werterhaltung der Immobilie: Vernachlässigtes Gemeinschaftseigentum kann den Gesamtwert Ihrer Wohnung negativ beeinflussen.
- Für Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer: Sie haben ein Mitspracherecht, aber auch Mitverantwortung.
- Für die Kostenplanung: Regelmäßige Rücklagen und ein transparenter Wirtschaftsplan sind entscheidend, um größere Ausgaben zu stemmen.
Das Gemeinschaftseigentum ist ein fester Bestandteil jeder Eigentumswohnung und bringt sowohl Rechte als auch Pflichten mit sich. Wenn Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie nicht nur den Zustand Ihrer eigenen vier Wände prüfen, sondern auch den Zustand und die Organisation des Gemeinschaftseigentums. Nur so lassen sich unliebsame Überraschungen und Konflikte in der Eigentümergemeinschaft vermeiden.