Die Freistellungsverpflichtungserklärung ist ein wichtiges Dokument im Rahmen von Immobilienfinanzierungen, insbesondere dann, wenn ein Käufer eine noch mit Grundschulden oder Hypotheken belastete Immobilie erwirbt. Die Erklärung wird von der finanzierenden Bank des Verkäufers ausgestellt und stellt sicher, dass die betreffende Immobilie – trotz bestehender Belastung – lastenfrei auf den neuen Eigentümer übertragen werden kann.
Wenn ein Grundstück oder eine Immobilie mit einem Bankdarlehen belastet ist, hat die Bank in der Regel ein Grundpfandrecht
, z.?B. eine Hypothek
oder Grundschuld
, im Grundbuch
eingetragen. Diese Eintragung dient der Bank als Sicherheit für das gewährte Darlehen.
Beim Verkauf der Immobilie möchte der Käufer jedoch ein lastenfreies Grundstück erwerben – also ein Objekt ohne eingetragene Rechte Dritter. Da die Löschung der Grundschuld
jedoch erst erfolgen kann, wenn das Darlehen getilgt ist, bedarf es einer vertraglichen Regelung mit der finanzierenden Bank des Verkäufers.
Die Lösung: Die Freistellungsverpflichtungserklärung.
Die Freistellungsverpflichtungserklärung ist eine formale Zusicherung der Bank des Verkäufers, dass sie das Grundstück oder die Immobilie nach Eingang des vereinbarten Kaufpreises von allen belastenden Rechten (z.?B. Grundschulden) freigibt.
Sie enthält in der Regel:
- Die genaue Bezeichnung der betroffenen Immobilie
- Den zugesicherten Freistellungsbetrag
- Die Erklärung, dass die Bank nach Zahlung dieses Betrags das Grundpfandrecht löschen lässt
- Eventuelle Bedingungen, unter denen die Freistellung erfolgt
- Beim Verkauf einer noch belasteten Immobilie: Wenn der Verkäufer das Darlehen mit dem Kaufpreis ablösen möchte.
- Bei Finanzierung durch eine andere Bank: Wenn der Käufer mit einer anderen Bank finanziert, muss sichergestellt werden, dass diese als neue Sicherungsgeberin ins Grundbuch eingetragen werden kann.
- Bei der Eigentumsübertragung: Die Freistellung ist Voraussetzung für eine lastenfreie Übertragung und ein Bestandteil des Kaufvertrags.
- Für Käufer: Die Freistellungsverpflichtung gibt Sicherheit, dass das Grundstück frei von alten Belastungen ins Eigentum übergeht.
- Für Verkäufer: Sie können mit der Bank vereinbaren, dass bestehende Schulden durch den Kaufpreis abgelöst werden – ohne dass eine sofortige vollständige Tilgung nötig ist.
- Für Banken: Die Erklärung schützt die Interessen der Bank, indem sie sicherstellt, dass die Schulden beglichen werden, bevor das Grundpfandrecht gelöscht wird.
Im notariellen Kaufvertrag wird in der Regel ein Passus aufgenommen, der die Löschung der alten Belastungen an die Kaufpreiszahlung koppelt. Erst wenn die Freistellungsverpflichtung der Bank vorliegt, wird der Notar die Kaufpreisfälligkeit bestätigen.
Die Freistellungsverpflichtungserklärung ist ein zentraler Baustein in der rechtssicheren Abwicklung eines Immobilienverkaufs mit bestehender Finanzierung. Sie schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer und sorgt für einen reibungslosen Übergang im Grundbuch. Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, bei der noch ein Darlehen besteht, ist es wichtig, sich frühzeitig um diese Erklärung zu kümmern und sie mit dem Notar sowie der beteiligten Bank abzustimmen.