Der Ertragswert ist eine zentrale Größe bei der Bewertung von Immobilien, die überwiegend zur Erzielung von Einnahmen genutzt werden. Dazu zählen insbesondere Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, Einkaufszentren oder Hotels. Das Ziel der Ertragswertmethode ist es, den Wert einer Immobilie auf Grundlage ihrer künftig erzielbaren Erträge zu bestimmen. Im Vordergrund steht dabei nicht die Bausubstanz selbst, sondern der Nutzen, den die Immobilie für den Eigentümer in Form von Mieteinnahmen oder Pachteinnahmen generiert. Diese Vorgehensweise unterscheidet sich von anderen Bewertungsverfahren dadurch, dass nicht die reinen Herstellungskosten oder der reine Sachwert der Immobilie bewertet werden, sondern die Fähigkeit der Immobilie, einen wirtschaftlichen Ertrag zu erwirtschaften.
Die Ermittlung des Ertragswerts erfolgt, indem zunächst der jährliche Reinertrag einer Immobilie bestimmt wird. Dazu werden die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ermittelt und sämtliche laufenden Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dazu zählen zum Beispiel die Kosten für Instandhaltung , Verwaltung, Betriebskosten und mögliche Mietausfallwagnisse.
Der so ermittelte Reinertrag stellt den Betrag dar, den die Immobilie jährlich als Einnahme erwirtschaften kann. Anschließend wird dieser Reinertrag unter Berücksichtigung eines sogenannten Liegenschaftszinssatzes kapitalisiert. Der Liegenschaftszinssatz gibt an, welche Rendite ein Investor am Markt durchschnittlich für vergleichbare Objekte erwartet.
Durch diese Vorgehensweise wird der jährliche Ertrag auf einen Kapitalwert umgerechnet, der den Ertragswert der Immobilie darstellt.
Beispielsweise kann ein Reinertrag von 20.000?Euro bei einem marktüblichen Liegenschaftszins zu einem Ertragswert von rund 400.000?Euro führen.
Während beim Sachwertverfahren vor allem die Substanz der Immobilie bewertet wird – also die Kosten, die für die Wiederherstellung oder Errichtung der Immobilie erforderlich wären –, richtet sich das Ertragswertverfahren ausschließlich nach der wirtschaftlichen Nutzung des Objekts.
Das bedeutet, dass beim Ertragswertverfahren nicht der Aufwand, sondern der Nutzen im Vordergrund steht. Diese Perspektive ist besonders relevant bei Objekten, bei denen die erzielbaren Mieteinnahmen den wesentlichen Wertfaktor darstellen und nicht unbedingt der materielle Wert von Grundstück und Gebäude.
Das Ertragswertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn Immobilien überwiegend als Kapitalanlagen betrachtet werden. Typische Anwendungsgebiete sind:
- Immobilienbewertung bei Kauf und Verkauf: Investoren und Käufer bewerten Immobilien häufig danach, welche Erträge sich künftig erzielen lassen. Ein korrekt ermittelter Ertragswert hilft dabei, marktgerechte Preise festzulegen.
- Steuerliche Bewertungen: Bei Erbschaften, Schenkungen oder der Festsetzung von Vermögenssteuern spielt der Ertragswert ebenfalls eine wichtige Rolle, da er eine realistische Bemessungsgrundlage bildet.
- Bewertungen für Banken bei der Finanzierung: Banken nutzen den Ertragswert häufig zur Bestimmung der Beleihungsgrenze bei der Vergabe von Krediten. Hierbei wird eingeschätzt, wie sicher eine Immobilie als Kreditsicherheit ist.
Der Ertragswert einer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst:
- Lage der Immobilie: Immobilien in gefragten Lagen erzielen in der Regel höhere Mieten und geringere Leerstandsquoten, was den Ertragswert erhöht.
- Zustand der Immobilie: Ein gepflegtes, modernisiertes Gebäude kann höhere Mieten generieren und verursacht geringere Instandhaltungskosten, was den Reinertrag verbessert.
- Mietniveau am Standort: Regionale Mietpreise und deren Entwicklungsaussichten haben erheblichen Einfluss auf die Höhe der zukünftigen Erträge.
- Leerstandsrisiko: In Regionen mit hoher Nachfrage ist das Risiko von Mietausfällen geringer, was den Ertragswert positiv beeinflusst. In schwächeren Lagen muss dieses Risiko stärker berücksichtigt werden.
- Betriebskosten: Hohe laufende Kosten (zum Beispiel für Energie oder Instandhaltung ) können den Reinertrag erheblich mindern und damit den Ertragswert verringern.
Das Ertragswertverfahren ist ein unverzichtbares Instrument zur Bewertung von renditeorientierten Immobilien. Es stellt sicher, dass Immobilien nicht allein auf Basis ihrer Bausubstanz oder Herstellungskosten bewertet werden, sondern maßgeblich anhand ihres tatsächlichen wirtschaftlichen Potenzials. Für Investoren, institutionelle Anleger, Banken und steuerliche Bewertungsstellen ist der Ertragswert eine zentrale Kenngröße, um fundierte Entscheidungen über Kaufpreise , Finanzierungen oder Steuerzahlungen zu treffen. Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte sich intensiv mit dem Ertragswert auseinandersetzen, da dieser oft entscheidend für die Preisfindung und Verhandlungsführung ist.