Der Einheitswert ist ein steuerlicher Bewertungsmaßstab, der in Deutschland für verschiedene Steuerarten wie die Grundsteuer herangezogen wird. Er wird vom Finanzamt auf Basis gesetzlicher Vorgaben festgestellt und bildet – obwohl oft veraltet – die Grundlage für die Besteuerung von Immobilienvermögen.
Die Ermittlung erfolgt auf Basis von Bewertungszeitpunkten, die je nach Immobilienart unterschiedlich sind: Für Grundvermögen in den alten Bundesländern gelten Werte auf Grundlage von 1964, in den neuen Bundesländern auf Grundlage von 1935. Maßgebliche Kriterien sind Grundstücksgröße, Bebauung, Nutzung und Lage.
Zweck des Einheitswerts ist die Vereinfachung der Besteuerung durch standardisierte Werte. Kritik entsteht vor allem wegen der veralteten Bewertungsgrundlagen, die zu erheblichen Ungleichbehandlungen und Ungerechtigkeiten bei der Steuerbelastung führen können.
Aufgrund dieser Problematik hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 eine Reform der Grundsteuer angeordnet. Seit 2025 sollen neue Werte (Grundsteuerwerte) gelten, die sich stärker an aktuellen Marktwerten orientieren.
Neben der Grundsteuer wird der Einheitswert auch bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer verwendet. Er beeinflusst so maßgeblich die steuerliche Belastung beim Übergang von Immobilienvermögen.
Besonderheiten
- Einheitswertbescheide können angefochten werden, insbesondere bei falscher Einstufung.
- Änderungen am Grundstück oder Gebäude (z.?B. Anbauten) können zu einer Neufeststellung führen.
Der Einheitswert bleibt ein zentraler Begriff im deutschen Steuerrecht, auch wenn er in Zukunft durch modernere Bewertungsmaßstäbe ersetzt wird.