Eigenkapital umfasst sämtliche Mittel, die nicht von externen Kreditgebern stammen: Bargeld, Tages? und Festgeld, Depotbestände, Bausparguthaben , unbelastete Grundstücke, Guthaben in Lebens? und Rentenversicherungen sowie nachrangige Darlehen von Familienmitgliedern, die Banken als „eigenkapitalersetzend“ akzeptieren.
Vorgaben der Kreditinstitute
- Mindestens Kaufnebenkosten (≈ 10 % – 12 %) sollen aus Eigenmitteln stammen.
- Für Standardkonditionen verlangen viele Banken zusätzlich 10 – 20 % des Kaufpreises.
- Vollfinanzierungen (100 % + Nebenkosten ) sind nur bei Top?Bonität möglich und verteuern den Zinssatz um 30 – 70 Basispunkte.
Jedes Prozent mehr Eigenkapital senkt die Loan?to?Value?Ratio (LTV). Unterschreitet der LTV 60 %, wird das Darlehen meist als erstklassig („Beleihungsgrenze Pfandbrief “) eingestuft – Konditionsrabatte von bis zu 0,5 %?Punkten sind möglich.
- Zu wenig Eigenkapital erhöht Zinslast, Tilgungsdauer und Verschuldungsrisiko.
- Zu viel Eigenkapital bindet Mittel, die in diversifizierten Anlagen renditestärker oder liquider arbeiten könnten.
Eine ausgeglichene Strategie hält Notfallreserve (3–6 Nettomonatsgehälter) und Investitionsbudget für Modernisierung frei.
- Verkauf von Wertpapieren oder Zweitimmobilien
- Policendarlehen gegen Lebensversicherung
- Arbeitgeber?Darlehen oder Mitarbeiterbeteiligungen
- Eigenleistungen („Muskelhypothek “) – Banken bewerten sie bis max. 15 % der Bausumme.
Bei vermieteten Objekten führt höheres Eigenkapital zu geringeren Schuldzinsen – damit sinken Werbungskosten und die Steuerersparnis. Vermieter optimieren daher oft ein „gewünschtes“ Maß an Fremdfinanzierung, das Rendite und Steuereffekt balanciert.
Eigenkapital ist der Sicherheitsanker jeder Finanzierung. Die richtige Höhe reduziert Zinskosten, stärkt Verhandlungsmacht und bewahrt Liquidität für spätere Investitionen.