Dienstbarkeiten bilden das juristische Instrumentarium, um dauerhafte Nutzungs? und Duldungsrechte an Grundstücken zu regeln. Sie schaffen Rechtssicherheit zwischen Nachbarn, Versorgungsunternehmen und Investoren, indem sie Ansprüche nicht nur persönlich, sondern dinglich – also gegenüber jedem künftigen Eigentümer – absichern.
- Grunddienstbarkeit: Gestattet z. B. das Betreten des Nachbargrundstücks, die Führung von Versorgungsleitungen oder die Nutzung eines Zufahrtswegs.
- Beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Gibt einer Person, etwa dem Elternteil, ein lebenslanges Wohnrecht , ohne dass ein Eigentümerwechsel auf der Berechtigtenseite möglich ist.
- Nießbrauch: Umfasst das volle Nutzungs? und Fruchtziehungsrecht; der Nießbraucher darf vermieten, verpachten und die Einnahmen behalten, muss aber das Objekt erhalten.
- Reallast (verwandt, aber eigenständig): Verpflichtet den Eigentümer zu wiederkehrenden Leistungen, z. B. einer Rente.
Die Bestellung erfolgt durch notariellen Vertrag und Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs. Rangfolge entscheidet, welche Rechte im Zwangsversteigerungsfall vorrangig befriedigt werden. Grundpfandrechte sollten deshalb meist hinter bestehenden Versorgungsdienstbarkeiten rangieren, um Leitungsrechte zu schützen. Umgekehrt verlangen Banken, dass ihre Grundschuld vor nachträglichen Dienstbarkeiten eingetragen wird, damit Verwertungsrechte ungeschmälert bleiben.
Eine Wegerecht ?Dienstbarkeit kann ein sonst unzugängliches Hinterliegergrundstück erst bebaubar machen und damit Werte heben, wohingegen ein stark belastendes Leitungs? oder Immissionsrecht (z. B. Hochspannungsleitung) den Marktwert senkt. Käufer und Kreditgeber prüfen deshalb Inhalt, räumliche Lage (Servitutsplan) und Laufzeit jeder Dienstbarkeit sorgfältig.
Dienstbarkeiten enden durch Zeitablauf, Aufgabeerklärung, Verschmelzung von herrschendem und dienendem Grundstück (Konfusion) oder durch Aufhebungsvertrag mit Löschungsbewilligung. Wird das Recht dauerhaft unbrauchbar – etwa weil ein Weg durch Neubebauung entfällt – kann der Eigentümer Löschungsklage erheben.
- Vor Beurkundung eines Kaufvertrags Grundbuch und Katastereinträge lesen; Kartenverweise klären.
- Inhaltliche Präzision: Breite, Unterhalt, Kostenverteilung und Haftung des Wegerechts vertraglich festlegen.
- Bei Neubauprojekten frühzeitig Leitungsrechte sichern, um nachträgliche Kosten oder Enteignungsverfahren zu vermeiden.
Dienstbarkeiten sind unverzichtbar, um dauerhafte Nutzungsbeziehungen rechtssicher zu gestalten. Ihre wirtschaftlichen Effekte können positiv wie negativ sein; deshalb gehören sie zu den ersten Positionen der immobilienrechtlichen Due?Diligence?Prüfung.