Der Darlehensvertrag ist das Rückgrat jeder Immobilien? oder Unternehmensfinanzierung. Seine gesetzliche Basis findet sich in §§ 488 ff. BGB, ergänzt durch Spezialnormen des Verbraucherkredit?, Pfandbrief ?, Aufsichts? und Steuerrechts. Schon mit Vertragsunterzeichnung entstehen zwei Hauptpflichten: Der Darlehensgeber muss die vereinbarte Geldsumme bereitstellen, der Darlehensnehmer muss diese Summe samt Zinsen fristgerecht zurückzahlen. Daneben enthält der Vertrag detaillierte Nebenpflichten – etwa Informations? und Mitwirkungspflichten, Auflagen zum Versicherungsschutz des Objekts oder Covenants zum Verschuldungsgrad des Kreditnehmers.
Zentral ist die Darlehenssumme. Häufig wird sie nicht in einer Tranche, sondern nach Baufortschritt oder Vorlage von Rechnungen abgerufen. Abruffristen von 12–24 Monaten sollen sicherstellen, dass das Bau? oder Kaufvorhaben nicht unbegrenzt verzögert wird. Nach Ablauf dieser Frist fallen Bereitstellungszinsen an. Bei Forward?Darlehen wird die Summe erst zu einem zukünftigen Termin ausgezahlt, dafür zahlt der Kreditnehmer eine Aufschlagprämie.
Der Vertrag definiert sowohl den Nominalzins (Preis für das geliehene Kapital) als auch den Effektivzins , der sämtliche Nebenkosten einbezieht. Gängig sind Festzinsphasen von 5, 10 oder 15 Jahren; bei variablen Darlehen wird der Sollzins regelmäßig an Referenzsätze (z. B. EURIBOR) angepasst. „Capped Floater“ begrenzen den maximalen Zinsanstieg, während „Floor?Klauseln“ den Zins nicht unter eine Mindestschwelle fallen lassen.
Der Tilgungsplan kann als Annuität (konstante Gesamtbelastung), Ratentilgung (fallende Zinsanteile) oder endfällige Variante ausgestaltet sein. Viele Verträge gewähren Sondertilgungsrechte von 5 – 10 % pro Jahr. Einige Banken bieten Tilgungssatzwechsel, mit denen der Kunde seine Rate an veränderte Lebenssituationen anpassen kann.
Bei Immobilienkrediten dominiert die Buch? oder Briefgrundschuld; weitere Sicherheiten sind Bürgschaften, Verpfändungen von Wertpapierdepots, Abtretungen von Lebens? oder Risikoversicherungen sowie Rangrücktritte anderer Gläubiger. Die Bestellung erfolgt notariell, wobei der Sicherungsvertrag festlegt, wann und wie lange das Kreditinstitut die Grundschuld verwerten darf.
Neben Bereitstellungs?, Kontoführungs? und Schätzkosten können Bearbeitungs? oder Forward?Aufschläge anfallen. Transparenz schafft hier das ESIS?Merkblatt, das die Bank vor Abschluss aushändigen muss. Verzugsklauseln legen Verzugszinsen und Fälligstellungsmechanismen fest; sie greifen bei mehr als zwei ausbleibenden Raten oder bei Verletzung wesentlicher Pflichten (z. B. unversicherter Gebäudeschaden).
Ordentlich kündigen kann der Darlehensnehmer frühestens nach zehn Jahren Festzins plus sechs Monate Frist (§ 489 BGB). Außerordentliche Kündigungen sind bei berechtigtem Interesse möglich, etwa Verkauf der Immobilie. Die Bank kann kündigen, wenn die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers sich wesentlich verschlechtern oder andere vertragliche Pflichten grob verletzt werden.
Verträge unterliegen strengen Formvorschriften: Schriftform, Widerrufsrecht, klare Kosten? und Risikoaufklärung. Immer häufiger nutzen Banken qualifizierte elektronische Signaturen und Video?Ident?Verfahren; dadurch verkürzt sich die „Time?to?Yes“ erheblich, während die rechtliche Qualität identisch bleibt.
Nach Ablauf der Bindung stehen Prolongation , Umschuldung oder die Kombination mehrerer Tranchen offen. Ein rechtzeitiges Forward?Darlehen sichert Zinsen bis zu 60 Monate vor Ablauf, birgt aber die Gefahr, bei sinkenden Marktzinsen gebunden zu sein. Flexibel ist eine variable Anschlussfinanzierung , die jedoch Zins änderungsrisiken trägt.
Ein Darlehensvertrag umfasst weit mehr als Zahl und Zinssatz. Wer ihn gründlich prüft – insbesondere Tilgungsoptionen, Nebenkosten , Kündigungs? und Verzugsklauseln – legt das Fundament für eine stabile und kosteneffiziente Finanzierung. Sorgfalt bei Vertragsabschluss schützt vor teuren Überraschungen während der oft jahrzehntelangen Laufzeit .