Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten sind sämtliche wiederkehrenden Aufwendungen, die einem Eigentümer während der wirtschaftlichen Nutzungsdauer einer Immobilie entstehen und die – anders als umlagefähige Betriebskosten gemäß § 556 BGB – nicht oder nur zum Teil auf den Mieter übertragen werden können. Sie stellen damit das Gegen­stück zu den Roherträgen dar und werden sowohl im Ertragswertverfahren (§ 187 BewG i. V. m. der ImmoWertV) als auch in banktypischen Cash?flow?Analysen als Abzugsposten berücksichtigt. Für das Kreditrating sind sie deswegen von hohem Gewicht: je niedriger und stabiler diese Kosten ausfallen, desto größer ist der frei verfügbare Überschuss zur Bedienung von Zins und Tilgung.

Die Betriebskosten einer Immobilie lassen sich grob in vier Hauptgruppen einteilen, die jeweils unterschiedliche Kostenpositionen beinhalten. Nicht alle dieser Kosten sind jedoch auf die Mieter umlagefähig.

Zur ersten Hauptgruppe zählt die Instandhaltung . Darunter fallen regelmäßige Wartungen haustechnischer Anlagen, Reparaturen an Dach und Fassade, Modernisierungen sowie Schönheitsreparaturen in Gemeinschaftsbereichen. Diese Kosten dienen dem Werterhalt der Immobilie und sind nicht umlagefähig.

Die zweite Gruppe betrifft die Verwaltungskosten. Dazu zählen Leistungen der Haus- und Mietverwaltung, die kaufmännische Buchhaltung, Rechts- und Steuerberatung sowie Aufwendungen für Porto oder Bankgebühren. Auch diese Kosten sind nicht auf den Mieter umlegbar.

Zur dritten Gruppe gehört das sogenannte Betriebs- und Mietausfallwagnis. Hierunter fallen Rückstellungen für mögliche Leerstände oder Forderungsausfälle sowie Versicherungsprämien – etwa für Gebäude- oder Haftpflichtversicherungen – und Rücklagen für unvorhergesehene Risiken. Diese Aufwendungen sind ebenfalls nicht umlagefähig.

In die vierte Kategorie fallen sonstige nicht umlagefähige Betriebskosten, die in Einzelfällen dennoch ganz oder teilweise umlagefähig sein können. Dazu zählen zum Beispiel die Wartung von Aufzügen, Gartenpflege bei Eigentumswohnungen, die Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsräumen sowie öffentlich-rechtlich vorgeschriebene Maßnahmen wie etwa Feuerlöscherprüfungen. Ob diese Kosten umlagefähig sind, hängt von der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sowie den individuellen mietvertraglichen Regelungen ab.

• Pauschalen nach Sachwertrichtlinie (SW?RL): Für Wohngebäude empfiehlt die SW?RL derzeit 11 € bis 12 €/m² Wohnfläche p. a. allein für Instandhaltung . Diese Pauschale berücksichtigt Baujahr, technische Lebensdauer und typische Baumängel.
• Objekt? und Baujahrspezifische Gutachten : Sachverständige erstellen Wartungs? und Instandhaltungs­fahrpläne (Capex?Roadmaps) auf Basis detaillierter Bauzustandsanalysen. Vorteil: realitätsnäher, insbesondere bei Spezialimmobilien (Hotels, Krankenhäuser).
• Empirische Benchmarks: Branchenverbände (z. B. IVD, gif), Verbraucherschutz (vzbv) und Research?Häuser veröffentlichen Kennziffern wie €/m², €/Einheit oder %-Anteil vom Rohertrag. Diese eignen sich gut für Plausibilitätschecks im Portfolio?Vergleich.

• Ertragswert : Der Jahresreinertrag ergibt sich aus Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten. Jede Einsparung von 1 € p. a. erhöht – bei einem Kapitalisierungszins von 4 % – den Verkehrswert rechnerisch um rund 25 €.
• Beleihungswert : Banken kalkulieren konservativ; hohe Kostenpositionen oder ein Sanierungsstau führen zu Risikoabschlägen und verringern die Beleihungsgrenze.
• Liquidität/Cash?flow: Bei Wohn­immobilien liegen Bewirtschaftungskosten häufig zwischen 15 % und 25 % der Jahresnettokaltmiete. Überschreitet die Quote 30 %, droht die Wirtschaftlichkeit zu kippen.

1. Energetische Modernisierung : Dämmung, Heizungstausch und Photovoltaik senken Energieverbrauch – Ergebnis: geringere Reparaturanfälligkeit, höherer Miet? und Wiederverkaufswert.
2. Digitales Facility?Management:IoT?Sensoren überwachen Anlagenzustand in Echtzeit; Predictive Maintenance vermeidet teure Notfallreparaturen.
3. Rahmen? und Sammelverträge:Versicherungen, Wartungs? und Reinigungsleistungen lassen sich durch Bündelung um bis zu 15 % reduzieren.
4. Leerstandsreduktion:Professionelles Vermietungs? und Forderungs­management minimiert Mietausfallwagnis; flexible Grundrisse erhöhen Dritt­verwendungs­fähigkeit.

• Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV kann sofort oder auf zwei bis fünf Jahre verteilt abgesetzt werden.
• Modernisierungskosten, die den Standard wesentlich erhöhen, gelten steuerrechtlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) und sind nur über die lineare AfA des Gebäudes (1 %–3 % p. a.) abschreibbar.
• Rücklagen in WEG?Strukturen mindern erst beim tatsächlichen Abfluss die Steuerlast.

Bewirtschaftungskosten sind der stille Renditekiller vieler Immobilienprojekte – oft weniger spektakulär als Spitzenmietpreise, aber entscheidend für nachhaltigen Erfolg. Wer planvoll instandhält, digitale Werkzeuge nutzt und Synergieeffekte hebt, steigert nicht nur die Liquidität, sondern auch den Markt? und Beleihungswert seiner Immobilie. Eine transparente Kosten? und Rücklagenstrategie sollte daher integraler Bestandteil jeder Kauf?, Sanierungs? und Finanzierungs­entscheidung sein.