Der Beleihungswert (BW) beschreibt den Wert, den eine Bank einer Immobilie beimisst, wenn sie sie als Grundpfandrecht akzeptiert. Anders als der Marktwert, der aktuelle Preisniveaus widerspiegelt, zielt der BW auf „dauernd erzielbare“ Werte ab und glättet konjunkturelle Ausschläge. Rechtliche Vorgaben liefert § 16 PfandBG sowie die BelWertV.
Vergleichswertverfahren – für Standardwohnimmobilien: Preise ähnlicher Objekte als Basis, bereinigt um Qualitätsunterschiede.
Ertragswertverfahren – für Renditeobjekte: Kapitalisierung nachhaltig erzielbarer Jahresnettomieten nach Abzug der Bewirtschaftungskosten.
Sachwertverfahren – für Spezialimmobilien: Wiederbeschaffungswert von Gebäude + Bodenwert
– Altersabschreibung.
Banken kombinieren die Verfahren und ziehen Risikoabschläge (Sicherheits? oder Marktanpassungsabschlag) ab.
Abgrenzung zum Marktwert
Marktwert = wahrscheinlich erzielbarer Preis am Stichtag.
Beleihungswert = konservativer Langfristwert.
So kann bei 500 000 € Marktpreis der BW nur 420 000 € betragen.
Kreditlimit: Der BW multipliziert mit der Beleihungsgrenze definiert das Maximaldarlehen.
Zins
? und Eigenkapitalsteuerung: Ein höherer BW reduziert die Beleihungsquote (Loan-to-Value) und führt oft zu günstigeren Konditionen
.
Deckungsstock: Pfandbriefbanken dürfen nur Forderungen bis zum BW in die Deckungsmasse einstellen.
Lagequalität, Mieterstruktur, Baujahr, energetischer Zustand, Drittverwendungsfähigkeit und regionale Leerstandsquoten. Digitalisierung (z. B. Big?Data?Basierte AVM?Modelle) beschleunigt heute die Bewertung, ersetzt aber nicht die Pflicht zum Sachverständigengutachten bei Pfandbriefen.
- Kreditnehmer sollten Vergleichsgutachten prüfen und fehlende wertsteigernde Merkmale nachreichen.
- Modernisierungen (Wärmedämmung, Heizung) können den BW heben; das Timing vor Finanzierungsantrag lohnt.
Der Beleihungswert ist die konservative Basis jeder hypothekarischen Kreditentscheidung. Seine sorgfältige Bestimmung schützt Banken vor Ausfallrisiken und Kreditnehmer vor Überfinanzierung. Ein fundiertes Verständnis hilft, Finanzierungsstrukturen optimal zu gestalten.