Die Beleihungsgrenze ist der maximale Anteil des Beleihungswertes einer Immobilie, den ein Finanzinstitut bei der Vergabe eines Realkredits als Sicherheit anerkennt. Sie stellt damit eine zentrale Risikosteuerungsgröße im deutschen Pfandbrief ? und Immobilienkreditwesen dar. Gesetzliche Rahmenbedingungen finden sich vor allem im § 14 PfandBG sowie in den Kreditwesengesetzen der Aufsichtsbehörden.
Banken legen die Grenze in Prozent fest – typischerweise 60 % für Pfandbriefbanken, 70 %–80 % für klassische Hypothekendarlehen und bis zu 100 % bei staatlich geförderten Programmen oder hohen Bonitätsratings. Maßgeblich ist nicht der Markt? oder Kaufpreis
, sondern der vorsichtig ermittelte Beleihungswert
, der zyklische Preisschwankungen ausblendet.
Risikobegrenzung: Die Grenze soll sicherstellen, dass ein Objekt auch in Stressszenarien verwertbar bleibt, ohne dass eine Unterdeckung entsteht.
Zinsgestaltung: Darlehen bis zur ersten Beleihungsgrenze erhalten oft Vorzugskonditionen; darüber hinausgehende „zweite Rangstellen “ sind teurer.
Eigenkapitalanforderung: Für Kreditnehmer definiert die Beleihungsgrenze indirekt das einzubringende Eigenkapital. Wer etwa nur 60 % finanzieren kann, muss 40 % plus Nebenkosten selbst aufbringen.
Beleihungsgrenze = Beleihungswert × Grenzprozentsatz.
Beispiel: Ein Beleihungswert von 400 000 € und 60 % ergeben 240 000 € maximale Besicherung im erstrangigen Pfandbriefdeckungsstock.
Aufsichtsrechtlich wirkt die Grenze auf Risikogewichte, Eigenkapitalunterlegung und Pfandbrieffähigkeit. Ein Verstoß kann Refinanzierungsmöglichkeiten einschränken.
Praxisrelevanz für Kreditnehmer
Kostenhebel: Je näher der Finanzierungsbedarf an die Grenze rückt, desto höher der Sollzinsaufschlag.
Verhandlungsspielraum: Durch Wertgutachten oder Eigenleistungen lässt sich der Beleihungswert heben und so die Quote senken.
Folgekredite: Bei Anschlussfinanzierungen
prüfen Banken, ob gestiegene Immobilienpreise tatsächlich den Beleihungswert erhöhen; nicht selten bleibt der konservative Erstansatz bestehen.
Die Beleihungsgrenze balanciert das Interesse des Kreditgebers an bestmöglicher Sicherheit mit dem Wunsch des Darlehensnehmers nach hoher Finanzierung. Wer ihre Funktionsweise versteht, kann Eigenkapitalbedarf, Zinssatz und Tilgungsstruktur realistisch planen – ein Schlüssel zum nachhaltigen Immobilienerwerb.