Der Beleihungsauslauf ist ein zentraler Begriff in der Immobilienfinanzierung. Er beschreibt das Verhältnis zwischen der Höhe des aufgenommenen Darlehens und dem sogenannten Beleihungswert der Immobilie. Dieser Wert wird nicht willkürlich festgelegt, sondern basiert auf einer sachverständigen Einschätzung durch die Bank oder einen beauftragten Gutachter. Ziel dabei ist es, den langfristig erzielbaren Verkaufswert möglichst realistisch und vorsichtig zu bewerten – meist liegt dieser unter dem aktuellen Marktwert.
Der Beleihungsauslauf zeigt also, wie hoch der Kredit im Verhältnis zum Beleihungswert ist. Ein Beispiel: Wenn eine Immobilie einen Beleihungswert von 300.000 Euro hat und die Bank ein Darlehen in Höhe von 240.000 Euro gewährt, dann entspricht der Beleihungsauslauf 80?%. Das bedeutet, dass 80?% des von der Bank anerkannten Wertes über einen Kredit finanziert werden.
Er hat großen Einfluss auf die Konditionen
Ihrer Finanzierung. Denn Banken beurteilen anhand dieses Wertes das Risiko eines Kredits. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Risiko für die Bank – und desto besser in der Regel die Zinssätze für Sie als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer. Liegt der Beleihungsauslauf unter bestimmten Schwellenwerten, etwa bei 60?% oder 80?%, gewähren viele Banken besonders günstige Zinsen. Umgekehrt gilt: Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher schätzt die Bank ihr Risiko ein – und desto teurer kann der Kredit werden.
Auch für die Entscheidung, ob überhaupt ein Darlehen gewährt wird, spielt der Beleihungsauslauf eine entscheidende Rolle. Liegt er über einer bestimmten Grenze, lehnt die Bank die Finanzierung unter Umständen ab oder verlangt zusätzliche Sicherheiten, etwa Eigenkapital oder eine Bürgschaft.
Wichtig zu wissen ist, dass sich der Beleihungsauslauf nicht auf den Kaufpreis oder den Marktwert einer Immobilie bezieht, sondern auf den von der Bank intern festgelegten Beleihungswert. Dieser ist bewusst konservativ berechnet, um Risiken wie Wertschwankungen oder mögliche Verwertungskosten bei Zahlungsausfall zu berücksichtigen.
Was bedeutet das für Sie als Kreditnehmer?
Wenn Sie eine Immobilie finanzieren möchten, sollten Sie möglichst viel Eigenkapital einbringen, um den Beleihungsauslauf zu senken. So verbessern Sie Ihre Chancen auf günstige Zinsen und eine reibungslose Kreditvergabe. Zudem verschafft Ihnen ein niedriger Beleihungsauslauf einen gewissen finanziellen Puffer – etwa bei Wertverlusten der Immobilie oder unvorhergesehenen Kosten.
Der Beleihungsauslauf ist ein Schlüsselkriterium für die Bewertung eines Immobilienkredits durch die Bank. Er beeinflusst Zinssätze, Kreditvergabe und Finanzierungsspielräume. Wer ihn versteht und gezielt steuert – etwa durch höhere Eigenmittel –, verschafft sich handfeste Vorteile bei der Immobilienfinanzierung. Eine solide Vorbereitung und ein offenes Gespräch mit der Bank oder einem unabhängigen Finanzberater sind deshalb empfehlenswert.