Baunebenkosten sind alle anfallenden Ausgaben, die zusätzlich zu den reinen Baukosten eines Bauvorhabens entstehen. Während die Baukosten selbst Material? und Lohnkosten für Rohbau und Ausbau umfassen, decken die Baunebenkosten Ausgaben für Planung, Behörden, Finanzierung und zusätzliche Dienstleistungen ab. In der Finanzierungsplanung eines Bauprojekts machen sie häufig einen Anteil von 10 % bis 20 % der Gesamtinvestition aus.
- Grundstücksnebenkosten: Hierzu zählen Grunderwerbsteuer , Notar? und Gerichtskosten sowie Maklergebühren. In Deutschland variiert die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Notar- und Grundbuchkosten liegen oft bei etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises, während Maklergebühren zwischen 3 % und 7 % zzgl. Mehrwertsteuer betragen können.
- Planungs- und Ingenieurleistungen: Architekten? und Ingenieurhonorare richten sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Je nach Leistungsphasen (1–9) fallen Honorare von insgesamt 10 % bis 15 % der reinen Baukosten an. Dazu gehören Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung und Bauüberwachung.
- Behördliche Gebühren: Baunebenkosten umfassen auch Gebühren für Baugenehmigungen, Vermessungsleistungen, Erschließungskosten (Anschluss an Kanal, Strom, Wasser) sowie Genehmigungen für spezielle Anlagen (z. B. Abbruch, Kampfmittelbergung). Diese können je nach Kommune und Umfang der Erschließung variieren.
- Finanzierungsnebenkosten: Bei Fremdfinanzierung entstehen Zinszahlungen, Bearbeitungsgebühren, Gutachterkosten für Beleihungswertermittlung sowie ggf. Kontoführungsgebühren. Empfehlenswert ist die Einplanung einer Zinsbindungs? und Bereitstellungszinsreserve.
- Sonstige Kosten: Dazu gehören Versicherungen (Bauleistungs-, Bauherrenhaftpflicht-, Feuerrohbauversicherung), Umzugskosten, Einrichtungskosten, Außenanlagen (Garten, Terrasse, Einfahrt), Einrichtung von Baustrom und -wasser sowie vorübergehende Mietzahlungen bei bestehendem Immobilienbestand.
- Bedeutung in der Budgetplanung: Eine sorgfältige Kalkulation der Baunebenkosten ist unerlässlich, um Finanzierungslücken zu vermeiden. Häufig werden sie in der Kreditaufnahme mit eingeplant, können aber besonders bei knapper Eigenkapitaldecke die Finanzierungsfähigkeit gefährden. Ein Puffer von mindestens 10 % der geplanten reinen Baukosten wird empfohlen, um unerwartete Posten abzudecken.
- Steuerliche Aspekte: Baunebenkosten sind in der Regel nicht als Werbungskosten oder Abschreibungsbasis absetzbar, sofern es sich um selbstgenutztes Wohneigentum handelt. Bei vermieteten Objekten können bestimmte Kostenanteile teilweise abgeschrieben oder als Werbungskosten geltend gemacht werden. Eine steuerliche Beratung ist hier ratsam.
Erstellen Sie frühzeitig eine detaillierte Baunebenkostenaufstellung und lassen Sie diese von Ihrem Baufinanzierungsberater oder Architekten prüfen. Transparenz bei allen Posten hilft, spätere Nachfinanzierungen und Verzögerungen zu vermeiden. So behalten Sie Ihr Budget unter Kontrolle und starten Ihr Bauvorhaben mit Planungssicherheit.