Das Baulastenverzeichnis ist ein öffentliches Register, in dem sogenannte Baulasten dokumentiert werden. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Handlungen zu dulden, zu unterlassen oder zu leisten. Typische Baulasten sind Abstandsflächenbaulasten, Stellplatzbaulasten oder Anbaubaulasten. Diese Eintragungen dienen dem Schutze der Bauinteressen Dritter und stellen sicher, dass bei der Bebaubarkeit eines Grundstücks alle rechtlichen Voraussetzungen beachtet werden.
Im Gegensatz zu privatrechtlichen Dienstbarkeiten
– etwa einem Geh- und Fahrtrecht – handelt es sich bei der Baulast um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Die Eintragung erfolgt im Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, beispielsweise beim Bauamt der Stadt oder Kreisverwaltung. Diese Daten sind nicht Teil des Grundbuchs, sondern werden gesondert geführt. Dennoch hat die Baulast erhebliche Bedeutung für jeden, der ein Grundstück erwerben, belasten oder bebauen möchte.
Wesentliche Merkmale eines Baulastenverzeichnisses:
- Öffentliche Einsicht: Jeder Interessent kann Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen. Vor dem Grundstückskauf ist eine Baulastenauskunft daher unerlässlich, um Überraschungen wie Bebauungseinschränkungen oder Rückbauverpflichtungen zu vermeiden.
- Verbindlichkeit: Ist eine Baulast einmal eingetragen, ist sie verbindlich und gilt gegenüber jedem späteren Eigentümer. Ein Widerruf ist nur möglich, wenn die Baulast erloschen ist oder durch die Behörde aufgehoben wird.
- Erlöschen von Baulasten: Baulasten enden beispielsweise durch Erfüllung der Verpflichtung, Aufgabe der Baulast (mit Zustimmung der Behörde und gegebenenfalls betroffener Dritter) oder geänderten planungsrechtlichen Voraussetzungen.
- Form und Verfahren: Die Eintragung und Löschung erfolgen schriftlich. Für eine neue Baulasteintragung muss der Eigentümer einen Antrag stellen und die Begründung nachweisen (z. B. Planunterlagen, Gutachten ). Die Behörde prüft, ob die Eintragung planungsrechtlich und öffentlich-rechtlich zulässig ist.
- Auswirkungen auf die Grundstücksbewertung: Vorhandene Baulasten können den Marktwert eines Grundstücks mindern, da sie künftige Nutzungsmöglichkeiten einschränken. Kreditinstitute verlangen bei Immobilienfinanzierungen oft eine Baulastenauskunft, um das Risiko zu beurteilen.
Für Immobilienkäufer gilt daher die Faustregel: Vor Vertragsabschluss stets eine aktuelle Baulastenauskunft einholen. Diese erhalten Sie bei der zuständigen Baubehörde gegen Gebühr. Enthält die Auskunft unerwünschte Eintragungen, besteht die Möglichkeit, vor dem Kauf Löschungsverfahren anzustoßen. Jedoch ist das nur bei nachweislicher Unwirksamkeit oder erfolgreicher Ablösung der Baulast realistisch.
Zusammenfassend ist das Baulastenverzeichnis ein zentrales Instrument der Bauaufsicht, das Transparenz schafft und die Durchsetzung öffentlicher Planungsvorgaben gewährleistet. Grundstückseigentümer sollten sich der möglichen Folgen bewusst sein und bei jeder Kauf- oder Bauentscheidung die Baulastenlage prüfen.