Baugenehmigung

Die Baugenehmigung ist ein hoheitlicher Verwaltungsakt der örtlichen Bauaufsichtsbehörde. Mit ihr bestätigt der Staat, dass ein konkretes Bauvorhaben den einschlägigen öffentlich?rechtlichen Vorschriften entspricht – von der Landesbauordnung bis zum Naturschutzgesetz. Ohne diesen Bescheid darf grundsätzlich weder neu gebaut noch wesentlich umgebaut oder die Nutzung eines Gebäudes geändert werden.

Rechtliche Grundlagen und Zuständigkeiten: Jedes Bundesland regelt das Bauordnungsrecht in einer eigenen Landesbauordnung (LBO). Ergänzend greifen Fachgesetze wie das Baugesetzbuch (BauGB), die Energieeinspar? und Klimaschutzvorgaben (GEG), das Bundesimmissionsschutz? oder Denkmalschutzgesetz. Zuständig ist in der Regel das Bauamt der kreisfreien Stadt bzw. des Land? oder Stadtkreises; Sonderbauten (z. B. Krankenhäuser) liegen oft bei höheren Behörden.

• Genehmigungspflichtig sind Neubauten, erhebliche Umbauten, Nutzungsänderungen, Werbeanlagen oder Eingriffe in tragende Bauteile.
• Genehmigungsfreistellung (§ 62 LBO): In qualifizierten Bebauungsplangebieten können kleinere Wohngebäude ohne formale Genehmigung errichtet werden, sofern alle Festsetzungen eingehalten werden. Die Verantwortung für Regelkonformität liegt dann beim Bauherrn und Entwurfsverfasser.
• Nachträgliche Genehmigung: Schwarzbauten lassen sich nur unter strengen Bedingungen legalisieren, oft gegen Strafgebühr.

1. Vorplanung & Bauvoranfrage : Schon in der Entwurfsphase klärt eine unverbindliche Bauvoranfrage , ob das Projekt grundsätzlich zulässig ist.
2. Einreichen des Bauantrags: Er muss von einer bauvorlageberechtigten Person (Architekt:in, Bauingenieur:in) unterschrieben sein und das amtliche Formular, Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Baubeschreibung, Statikvorberechnung, Brandschutz? und Wärmeschutznachweis umfassen.
3. Formelle Prüfung: Die Behörde kontrolliert Vollständigkeit und zahltgebundene Kriterien (z. B. Unterschriften). Fehlende Unterlagen setzen die Bearbeitungsfrist aus.
4. Materielle Prüfung: Jetzt geht es um Abstandsflächen, Erschließung, Denkmalschutz , Naturschutz, Lärmschutz, Emissionen, Altlasten. Fachämter, Versorgungsträger und ggf. Nachbarn werden beteiligt.
5. Bescheid & Auflagen: Die Genehmigung kann Auflagen (z. B. Dachbegrünung, Stellplätze) oder Befristungen enthalten. Bei Versagung gibt der Ablehnungsbescheid die Rechtsgrundlage an.

Bearbeitungszeiten schwanken je nach Bundesland und Projekt zwischen vier Wochen (vereinfachtes Verfahren) und sechs Monaten. Mit Einführung der digitalen Bauanträge (z. B. in NRW, Bayern) verkürzen sich Fristen zunehmend. Die Genehmigung erlischt, wenn innerhalb von drei Jahren kein Baubeginn erfolgt; sie kann auf Antrag verlängert werden.

Die Verwaltungsgebühr liegt meist zwischen 0,5 und 1 % der anrechenbaren Baukosten. Hinzu kommen Honorare für Architekt:in, Statik, Energie? und Brandschutznachweis, gegebenenfalls Gutachten (Schall, Boden, Artenschutz) sowie Kosten für Nachweisführung (v. a. bei komplexen Sonderbauten).

Mit der Baufreigabe (roter Punkt) darf gebaut werden. Baukontrolleur:innen prüfen stichprobenartig Fundament, Rohbau, Abnahmen von Brand? und Wärmeschutz. Jede Abweichung vom genehmigten Plan – etwa ein zusätzliches Dachfenster – ist anzeige? und genehmigungspflichtig. Schwarzbauten riskieren Stilllegung, Nutzungsverbot oder Rückbau sowie Bußgelder bis zu sechsstelliger Höhe.

Banken zahlen Darlehensraten erst nach Vorlage einer rechtskräftigen Baugenehmigung aus. Auch Roh? und Bauleistungsversicherungen setzen sie voraus; ohne Genehmigung entfällt der Versicherungsschutz bei Schäden.

Gegen eine versagte Genehmigung kann binnen eines Monats Widerspruch eingelegt werden (außer in Bayern; dort sofortige Klage). Hilft die Behörde nicht ab, entscheidet das Verwaltungsgericht. Häufig führt eine Überarbeitung des Entwurfs – z. B. Reduzierung der Traufhöhe – schneller ans Ziel als ein langer Rechtsstreit.

• Frühzeitige Kommunikation mit Nachbarn beugt Einwendungen vor.
• Digitale Unterlagen beschleunigen die Prüfung; viele Ämter akzeptieren nur noch PDF/A?Dateien.
• Genehmigungsstrategien: Größere Vorhaben in Bauabschnitte aufteilen, um Teilgenehmigungen zu erhalten.
• Baustellenorganisation: Den roten Punkt gut sichtbar aushängen; fehlende Beschilderung kann zur Baustopp?Verfügung führen.
• Fristmanagement: Ablaufdatum im Kalender notieren; rechtzeitig Verlängerung beantragen, um Mehrkosten zu vermeiden.

Die Baugenehmigung ist mehr als ein bürokratisches Hindernis – sie schafft Planungs? und Investitionssicherheit. Wer Unterlagen vollständig einreicht, rechtzeitig Fachgutachten beibringt und proaktiv mit der Behörde kommuniziert, verkürzt das Verfahren spürbar. Dadurch lassen sich kostspielige Stillstände, Nachträge oder gar Rückbauten vermeiden und der Weg zum fertigen Bauwerk wird planbar und rechtssicher.