Das Bankvorausdarlehen – auch unter den Bezeichnungen Kombi? oder Konstantdarlehen bekannt – stellt eine besondere Form der Immobilienfinanzierung dar, bei der zwei Finanzierungsinstrumente miteinander kombiniert werden: ein sofort ausbezahltes Vorausdarlehen von einer Bank und ein begleitender Bausparvertrag, der später zur Tilgung dient. Die Konstruktion zielt darauf ab, Kreditnehmenden frühzeitige Finanzierungssicherheit bei gleichzeitig langfristiger Zinsbindung zu ermöglichen – ein Modell, das vor allem in Niedrigzinsphasen seine Attraktivität entfaltet.
Zu Beginn der Laufzeit erhält der Darlehensnehmer ein endfälliges Vorausdarlehen von der Bank. Dieses wird nicht in monatlichen Raten getilgt, sondern lediglich verzinst. Parallel dazu wird ein oder werden mehrere Bausparverträge angespart. Die monatliche Belastung besteht somit aus den laufenden Zinsen für das Vorausdarlehen und den Sparraten für den Bausparvertrag. Erst mit Zuteilung des Bausparvertrags – also sobald eine bestimmte Sparleistung erreicht wurde – erfolgt die Tilgung des Vorausdarlehens. Diese wird durch das dann bereitgestellte Bauspardarlehen abgelöst.
Ein großer Pluspunkt liegt in der langfristigen Zinssicherheit. Kreditnehmende können sich bereits heute sowohl den Zinssatz des Vorausdarlehens als auch den Sollzins des späteren Bauspardarlehens sichern. Das kann über Zeiträume von 20 bis 30 Jahren hinweg Planbarkeit und finanzielle Stabilität schaffen – insbesondere in einem volatilen Zinsumfeld. Auch bleibt die monatliche Gesamtbelastung über die gesamte Laufzeit hinweg konstant, was eine hohe Planungssicherheit mit sich bringt. Darüber hinaus sind in vielen Modellen Sondertilgungen möglich – meist durch freiwillige, zusätzliche Einzahlungen in den Bausparvertrag.
Trotz dieser Vorteile bringt das Modell auch gewisse Risiken und Nachteile mit sich. In der Ansparphase erfolgt keine Tilgung der Hauptschuld, was bedeutet, dass die Gesamtverschuldung zunächst nicht sinkt – das Kapital arbeitet also nicht „gegen“ die Schuld. Zudem besteht das Risiko, dass sich die Zuteilung des Bausparvertrags verzögert, z.?B. durch niedrige Zinsen im Bausparkollektiv oder ausbleibende Eigenleistungen. Auch die Effektivkosten sind nicht zu unterschätzen: Neben den Zinsen fallen Bausparbeiträge, eine Abschlussgebühr (häufig 1 % der Bausparsumme ) sowie laufende Kontoführungsgebühren an. In Summe kann der Effektivzins daher höher ausfallen als bei einem klassischen Annuitätendarlehen – insbesondere, wenn das allgemeine Zinsniveau sinkt. Zudem ist die Flexibilität eingeschränkt: Eine Umschuldung lohnt sich erst nach Zuteilung des Bausparvertrags, davor ist man an die Konditionen der Bausparkasse gebunden.
Das Bankvorausdarlehen ist insbesondere für Personen mit sicherem Einkommen und einer hohen Sparmotivation geeignet, die langfristige Zinssicherheit über Flexibilität stellen. Auch steuerliche Überlegungen können eine Rolle spielen: Wird die finanzierte Immobilie vermietet, können die Darlehenszinsen in der Regel steuerlich geltend gemacht werden. Zudem eignet sich das Modell für Menschen, die eine gleichbleibende Monatsrate bevorzugen und sich nicht aktiv um Umschuldung oder Zinsanpassungen kümmern möchten.
Wichtige Hinweise vor Abschluss: Vor dem Abschluss eines solchen Finanzierungsmodells sollten verschiedene Szenarien durchgerechnet werden: Wie wirkt sich eine verzögerte Zuteilung auf den Tilgungsbeginn aus? Was passiert, wenn sich die eigene Einkommenssituation verschlechtert oder Sparleistungen nicht wie geplant erfolgen können? Empfehlenswert ist es, vertraglich klare Regelungen zu Sondertilgungsmöglichkeiten und eine Maximaldauer für die Ansparphase festzulegen. Eine ausführliche Beratung durch eine unabhängige Finanzierungsfachkraft ist bei dieser komplexen Konstruktion unerlässlich.
Ein Bankvorausdarlehen kann eine attraktive Lösung für sicherheitsorientierte Darlehensnehmer sein, die langfristige Planungssicherheit anstreben. Es erfordert jedoch ein gutes Verständnis der Mechanismen, finanzielle Disziplin und eine vorausschauende Beratung. Nur bei passender Lebens- und Einkommenssituation entfaltet dieses Modell sein volles Potenzial.