Der Aufteilungsplan ist ein technisch?graphisches Dokument, das die Aufteilung eines Gebäudes in rechtlich selbstständiges Wohn? und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) veranschaulicht. Er besteht aus beglaubigten Grundrissen, Schnitten und Ansichten, in denen jede Einheit mit einer fortlaufenden Nummer gekennzeichnet ist. Diese Nummerierung korrespondiert mit der späteren Eintragung im Wohnungsgrundbuch.
Erforderlich ist der Plan immer dann, wenn ein Mehrfamilienhaus oder eine gemischt genutzte Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen oder Teileigentumseinheiten aufgeteilt werden soll. Die Zeichnungen müssen von einem Architekten oder öffentlich bestellten Vermessungsingenieur gefertigt und von der Bauaufsichtsbehörde mit einem Siegel versehen werden. Nur so erhält man die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 WEG), in der bestätigt wird, dass jede Einheit in sich abgeschlossen ist – also baulich durch Wände und Türen getrennt und eigenständig nutzbar.
Der Aufteilungsplan ist integraler Bestandteil der Teilungserklärung, die beim Grundbuchamt eingereicht wird. Sie regelt darüber hinaus Sonder? und Gemeinschaftseigentum , Miteigentumsanteile, Gebrauchsrechte und Kostenverteilung. Änderungen am Gebäude, beispielsweise Zusammenlegung zweier Wohnungen oder Ausbau des Dachbodens, erfordern eine Aktualisierung des Plans und häufig die Zustimmung aller Wohnungseigentümer.
Für Käufer:innen bietet der Aufteilungsplan wichtige Klarheit: Er zeigt exakt, welche Keller? oder Dachbodenräume zur Wohnung gehören, wo gemeinschaftliche Flächen beginnen und endet. Ein Blick in den Plan schützt vor bösen Überraschungen wie fehlenden Stellplätzen oder unklaren Wegerechten. Bei Abweichungen zwischen Plan und tatsächlicher Bauausführung können Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger entstehen.
Im Finanzierungsprozess verlangt die Bank den Plan, um die Einheit bewerten zu können. Besonders bei Neubauprojekten dient er der Nachweisführung gegenüber Behörden und Notaren. Für spätere Umbauten ist er ebenso relevant: Wird eine Wand entfernt, könnte dies die Abgeschlossenheit infrage stellen und eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erfordern.
Empfehlung: Bewahren Sie beglaubigte Kopien des Aufteilungsplans gut auf und stimmen Sie jede bauliche Veränderung mit Architekt:in und Hausverwaltung ab. Ein aktueller Plan erleichtert zudem Versicherungsfälle und den Verkauf der Wohnung.