Die Auflassungsvormerkung (AV) ist ein vorläufiges Sicherungsinstrument im Grundbuch
gemäß § 883 BGB. Sie wird unmittelbar nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags, meist binnen weniger Tage, in Abteilung II eingetragen. Ihr Zweck: die spätere Eigentumsübertragung zugunsten des Käufers gegen jede zwischenzeitliche Verfügung des Verkäufers abzusichern.
Ohne Vormerkung könnte der Verkäufer theoretisch mehrfach verkaufen, neue Grundschulden bestellen oder Zwangsvollstreckungen
zulassen. Dank der Vormerkung würde jede solche Belastung rangmäßig hinter dem Anspruch des Käufers zurücktreten oder ihm gegenüber wirkungslos sein. Selbst eine nachträgliche Insolvenz des Verkäufers schützt die AV: Der Käufer kann die Eigentumsumschreibung auch gegen den Insolvenzverwalter durchsetzen (§ 106 InsO).
Die Eintragung erfolgt auf Basis der „Eintragungsbewilligung“ des Verkäufers, die meist im Kaufvertrag enthalten ist. Sobald die AV im Grundbuch steht, teilt der Notar dies dem Käufer und dessen Bank mit. Kreditinstitute machen die rangrichtige AV regelmäßig zur Auszahlungsvoraussetzung, weil sie sicherstellen wollen, dass ihre Grundschuld später an vorgesehener Stelle eingetragen wird.
Die AV ist grundsätzlich löschungsfähig, allerdings erst, wenn ihr Zweck erfüllt wurde: Entweder die Eigentumsumschreibung hat stattgefunden, oder der Kaufvertrag wurde rechtskräftig aufgehoben. Die Löschung bewilligt der Käufer beziehungsweise, nach Umschreibung, der neue Eigentümer.
Kosten: Für die Eintragung fällt eine 1,0?Gebühr nach dem Gerichts? und Notarkostengesetz (GNotKG) an, basierend auf dem Kaufpreis . Da die Vormerkung jedoch einen essenziellen Schutz bietet, ist sie de facto unverzichtbar. Ein Verzicht würde nicht nur das Insolvenz? und Mehrfachveräußerungsrisiko erhöhen, sondern könnte auch die Finanzierung gefährden.
Prüfen Sie im Grundbuchauszug vor Vertragsunterzeichnung, ob bereits andere Belastungen mit besserem Rang bestehen. Ist etwa eine alte Vormerkung nicht gelöscht, muss der Notar deren Löschung vor Fälligkeitsmitteilung sicherstellen. Zudem sollten Käufer darauf achten, dass die AV nicht befristet wird oder an Bedingungen geknüpft ist, die sie im Streitfall schwächen könnten.