Anschlussfinanzierung

Mit dem Ende der Sollzinsbindung erlischt die Zinsgarantie Ihres Annuitätendarlehens. Die Höhe der künftigen Rate steht damit wieder zur Disposition. Eine Anschlussfinanzierung sorgt dafür, dass — abhängig von Marktumfeld, persönlicher Liquidität und Risikoneigung — die Restschuld zu passenden Konditionen weiterläuft. Sie ist also gleichsam die zweite Halbzeit Ihrer Immobilienfinanzierung und bestimmt, wie schnell Sie schuldenfrei werden und welche Kosten insgesamt anfallen.

Prolongation beim bisherigen Kreditinstitut

Umschuldung (Refinanzierung ) bei einer neuen Bank

Abschluss eines Forward?Darlehens zur frühzeitigen Zinssicherung

Jede Variante hat eigene Kostenstrukturen, formale Anforderungen und Entscheidungskriterien, die im Folgenden vertieft werden.

Die Hausbank unterbreitet ihr Konditionsangebot meist sechs bis zwölf Monate vor Bindungsende. Weil Grundschuld , Unterlagen und Kontoverbindungen bereits bestehen, entfallen Aufwand, Notarkosten und erneute Objektbewertung. Häufig erlaubt die Bank sogar eine Tilgungsanpassung – zum Beispiel von zwei auf drei Prozent –, um die Laufzeit zu verkürzen.

Risiken: 

• Banken setzen auf Trägheitseffekte und kalkulieren einen Zinsaufschlag.
• Sondertilgungen oder Tilgungsaussetzungen sind in Bestandsverträgen mitunter unflexibel geregelt.

Praxis?Tipp: Verhandeln Sie aktiv. Legen Sie Vergleichsangebote vor; viele Institute reduzieren daraufhin ihre Marge spürbar.

Wechselt die Restschuld zu einer anderen Bank, wird die bestehende Grundschuld per Abtretung (ca. 0,2 % Gebühren) übertragen. Neuer Kreditvertrag, neue Zinsbindung, neue Tilgungsoptionen – alles ist verhandelbar. Besonders attraktiv ist die Umschuldung , wenn die Marktzinsen seit Abschluss der Erstfinanzierung gefallen sind oder Ihre Bonität sich verbessert hat.

Vorteile

• Häufig mehrere Zehntausend Euro Zinsersparnis über die Restlaufzeit
• Flexible Produktpalette (z. B. Volltilger, variable Darlehen, KfW ?Ergänzung)

Aufwand

• Aktuelle Gehalts? und Objektunterlagen notwendig
• Schätzung der Immobilie kann anstehen (ca. 300 – 800 €)

Ein Forward macht bis zu 66 Monate vor Bindungsende eine verbindliche Vereinbarung möglich. Die Bank kalkuliert dafür einen Zuschlag von rund 0,01 – 0,04 Prozentpunkten je Vorlauf?Monat auf den Sollzins.

Wann sinnvoll?

Zinsexperten prognostizieren einen deutlichen Anstieg.

Sie wünschen absolute Budget?Sicherheit für die nächsten 10 – 15 Jahre.

Wann teuer?

Die Zinsen bleiben entgegen der Erwartung niedrig oder fallen. Dann zahlen Sie den Forward?Aufschlag, ohne einen Vorteil zu erhalten.

Gemäß § 489 BGB dürfen Darlehensnehmende ihr Festzinsdarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen, wenn
die Sollzinsbindung ausläuft (sechs Monate Frist) oder seit Vollauszahlung zehn Jahre vergangen sind (ebenfalls sechs Monate Frist), selbst bei längerer Bindung.

Diese Norm eröffnet eine „Hintertür“: Wer vor zehn Jahren noch hohe Zinsen vereinbarte, kann jetzt umschulden, ohne der Bank eine Entschädigung zahlen zu müssen.

• KfW ?Programme: Bei energetischen Sanierungen lässt sich die Restschuld mit zinsgünstigen KfW?Darlehen kombinieren. Beachten Sie Tilgungszuschüsse und Laufzeitbegrenzungen.
• Volltilgerdarlehen: Einmaliger Abschluss, konstante Rate bis Null?Restschuld, keine weitere Anschlussfinanzierung nötig.
• Variable Darlehen: Kurze Kündigungsfrist (drei Monate), flexibel, aber zinssensitiv. Sinnvoll als Zwischenlösung bei stark fallenden Zinsen.

1. Restschuld exakt ermitteln (Kontoauszug oder Tilgungsplan ).
2. Budget prüfen: Welche Rate passt langfristig zu Ihrem Nettoeinkommen?
3. Zinsbindung festlegen: Sicherheit vs. Flexibilität abwägen.
4. Tilgungssatz wählen: Je höher, desto schneller schuldenfrei, aber Rate steigt.
5. Sondertilgungen aushandeln: Mindestens 5 % p. a. ohne Zusatzkosten sollten möglich sein.
6. Bereitstellungszinsfreie Zeit klären, falls Bauvorhaben oder Sanierung ansteht.

Die Anschlussfinanzierung bestimmt maßgeblich Ihren finanziellen Spielraum in der zweiten Kreditphase. Vergleichen Sie Angebote frühzeitig, prüfen Sie Kündigungsrechte und passen Sie Tilgung wie Zinsbindungsdauer an Ihre Lebensplanung an. Eine klare Strategie — ob Prolongation , Umschuldung oder Forward?Darlehen — spart nicht nur Zinsen, sondern ermöglicht auch einen planbaren Weg in die Schuldenfreiheit.