Anschaffungskosten

Anschaffungs? und Herstellungskosten
Meta Description: Anschaffungs? und Herstellungskosten definieren im Steuer? und Bilanzrecht, was eine Immobilie wirklich gekostet hat – und bestimmen Abschreibung sowie Kaufpreisaufteilung.
Die Anschaffungs? und Herstellungskosten (kurz AHK) bilden den maßgeblichen Wert, zu dem ein Grundstück oder Gebäude in der Steuerbilanz, in der Einnahmen?Überschuss?Rechnung oder in der privaten Steuererklärung angesetzt wird. Unter Anschaffungskosten versteht man alle Aufwendungen, die entstehen, um eine Immobilie zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen (§ 255 Abs. 1 HGB). Dazu zählen neben dem eigentlichen Kaufpreis beispielsweise Maklercourtage, Notar? und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer , Vermessungs? und Grundbuchbereinigungskosten sowie Gutachterhonorare.
Herstellungskosten (§ 255 Abs. 2 HGB) fallen dagegen bei der Errichtung, Erweiterung oder wesentlichen Verbesserung eines Gebäudes an. Hierzu gehören Baukosten für Roh? und Ausbau, Architekten? und Statikerkosten, Baustrom, ?wasser und Baustelleneinrichtung, aber auch nachträgliche Maßnahmen, die die Wohn? oder Nutzfläche erhöhen (z. B. Dachausbau) oder den Gebäudestandard deutlich heben (z. B. energetische Sanierung mit Dämmung, Fenstertausch, Heizungsmodernisierung). Laufende Erhaltungsaufwendungen wie Schönheitsreparaturen werden hingegen nicht aktiviert, sondern sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben berücksichtigt.
Die Unterscheidung ist für Immobilienbesitzende doppelt relevant: Erstens bildet die Summe der Anschaffungs? und Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage der linearen Abschreibung (AfA) im Steuerrecht. Bei Wohngebäuden, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden, beträgt der jährliche AfA?Satz zwei Prozent; bei älteren Gebäuden 2,5 Prozent. Zweitens spielen AHK bei der Kaufpreisaufteilung eine Rolle: Weil Grund und Boden nicht abgeschrieben werden dürfen, muss der Gesamtkaufpreis sachgerecht auf den nicht?abschreibbaren Bodenwert und den abschreibbaren Gebäudeanteil verteilt werden. Die Finanzverwaltung akzeptiert hierfür entweder ein Gutachten oder die vereinfachte Arbeitshilfe des BMF.
Für Vermieter:innen und Kapitalanleger:innen hat die korrekte Abgrenzung unmittelbaren Einfluss auf die jährliche Steuerlast. Wird etwa eine größere Modernisierung irrtümlich als sofort abziehbare Instandhaltung behandelt, drohen bei Betriebsprüfungen hohe Steuernachzahlungen. Umgekehrt kann eine aktivierungspflichtige Maßnahme, die zu Herstellungskosten führt, die AfA erhöhen und so die Steuerlast über viele Jahre senken.
In der Praxis empfiehlt es sich, sämtliche Belege und Verträge frühzeitig zu sammeln und nach Anschaffungsnebenkosten, Herstellungskosten sowie Erhaltungsaufwand zu sortieren. Für aufwändige Bau? oder Sanierungsvorhaben lohnt sich ein Gutachten , das die Kostenarten nachvollziehbar dokumentiert. Steuerberater:innen helfen, die Grenze der sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) zu prüfen: Übersteigen Instandsetzungs? und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Kauf 15 Prozent der Gebäudekosten, gelten sie vollständig als Herstellungskosten und müssen abgeschrieben werden. Eine vorausschauende Planung der Maßnahmen und deren zeitliche Streckung kann daher Steuervorteile sichern.