Ein Annuitätendarlehen ist die in Deutschland mit Abstand gebräuchlichste Form der Immobilienfinanzierung. Sein zentrales Merkmal ist die gleichbleibende Jahres? oder Monatsrate, die sogenannte Annuität. Sie setzt sich aus einem Zins
? und einem Tilgungsanteil zusammen. Während der Zinsanteil im Zeitverlauf kontinuierlich abnimmt, steigt der Tilgungsanteil im selben Maß, sodass die Gesamtrate unverändert bleibt. Diese Systematik ermöglicht eine hohe Planungssicherheit: Kreditnehmende wissen von Anfang an, welche Belastung sie über die gesamte Zinsbindung hinweg kalkulieren müssen.
Die Annuität wird auf Basis des anfänglichen Darlehensbetrags, des Sollzinssatzes und des vereinbarten Tilgungssatzes kalkuliert. Bei einer typisch gewählten Anfangstilgung von ein bis drei Prozent dauert es – je nach Zinssatz – meist 25 bis 40 Jahre, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Wer schneller schuldenfrei sein möchte, kann einen höheren Tilgungssatz vereinbaren oder Sondertilgungen nutzen; viele Kreditverträge lassen jährliche Sondertilgungen bis zu fünf Prozent der Restschuld
kostenfrei zu.
Ein weiteres wichtiges Element ist die Zinsbindungsfrist
. In Deutschland werden häufig zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre Sollzinsbindung vereinbart. Innerhalb dieser Frist bleibt der Zinssatz fix; danach wird neu verhandelt (Anschlussfinanzierung
) oder das Darlehen kann mit sechsmonatiger Frist vollständig zurückgezahlt werden (§ 489 BGB). Eine längere Bindung schützt vor Zinssteigerungen, kostet aber meist einen Aufschlag.
Besonderheiten ergeben sich bei vorzeitiger Vertragsauflösung: Wird die Immobilie während der Zinsbindung verkauft oder umfinanziert, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dieses Entgelt gleicht dem Kreditgeber die entgangenen Zinsen aus. Ausnahmen bestehen etwa, wenn berechtigte Interessen – zum Beispiel ein beruflich bedingter Umzug – nachgewiesen werden.
Vorteile des Annuitätendarlehens sind die konstante Rate, die klare Amortisationsstruktur und die Möglichkeit, die Rückzahlung durch Sondertilgungen flexibel zu beschleunigen. Nachteile können bei stark fallenden Zinsen entstehen, wenn ein langer Festzins
günstige Marktchancen verbaut. Auch führt der lineare Tilgungsanstieg dazu, dass die Entschuldung in den ersten Jahren nur langsam voranschreitet.
Für eine solide Finanzplanung sollten Kreditnehmende neben der monatlichen Belastung auch Nebenkosten
– Grunderwerbsteuer
, Notar? und Grundbuchgebühren, Maklercourtage sowie Reserven für Instandhaltung
– berücksichtigen. Üblich ist, dass die Gesamtbelastung aus Darlehensrate und Bewirtschaftungskosten 30 bis 35 Prozent des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreitet. Schließlich empfiehlt es sich, Vergleichsangebote mehrerer Banken einzuholen oder einen unabhängigen Vermittler einzuschalten, um optimale Konditionen
für Zinssatz, Sondertilgungsoptionen und Tilgungsänderungen zu sichern.